本当に大事なのは利回りじゃない？？ - 岡山・東京の二拠点で不動産賃貸業を営む会社員の日記

こんにちは。記事の閲覧ありがとうございます。

私は戸建て投資を始めて現在の保有数が10戸となりました。まだまだ初～中級くらいという認識です。

どうしても始めたころの段階だと手元にキャッシュがありませんし、資産性を重視するよりも利回りが高くCFが多くとれる物件の選定になりがちですよね。

２号物件がまさしくそんな感じでした。

物件価格が150万、リフォームに100万で総額250万くらいはかかっています。

現在は月の家賃が37,000円、ペット飼育で3,000円加算で40,000円とれています。

表面でいうと、

40,000円　×　12か月　/　2,500,000円　×　100　＝　19.2 %です。

ただかなりのボロなので、家のうらのブロック塀の倒壊、浄化槽のマスが詰まる、玄関ドアのかぎが壊れる、そのほかにもさまざま不具合が出ました。このあたりの修繕は外注していて費用がかさむので、実質の利回りはもっと下がります…。

私の物件ポートフォリオのなかでほかとポジショニングが違うのが10号物件です。

もともとはマイホームとして購入しており転勤に伴い貸し出しています。

物件価格やリフォーム費用をあわせると1,700万ほどだったでしょうか。

そちらを今は月8万で貸せています。

表面利回りは、

80,000円　×　12か月　/　1,700万　×　100　≒　5.6%　となります。

利回りは2号と比べると大分低いですね。

しかしながら10号は築17年、まだまだ新しく不具合は全く出ていません。

これは人によって感じ方は変わるのでしょうが10号のほうが運営していて安心感は大きいです。不具合がなく手間がかからないのと、利回りは低くても月８万稼いでくれるからです。

正確にいうと、2号は日本政策金融公庫からの融資、10号は住宅ローンをひいていますので返済分が差し引かれます。もちろん、修繕にかかるお金、火災保険料、固定資産税、管理費などなどひかれた実質額を比べたほうが良いのでしょうが話の単純化のためにいったん割愛をしています。

少しずつ、利回り重視だけでなくてCFの大きさや資産性を重視して土地の値上がりを狙うようなスタイルにシフトしていきたいと考えているところです！