【不動産投資 初心者向け】物件の募集・客付けの方法

こんにちは。

 

 

1号物件を買った際、私は初めて自分の物件が手に入ったことで有頂天になりました。

今でこそDIYはやりませんけど当時は「あそこの修繕どうやってやろうかな?」「道具が必要だからホームセンター行かないと」などと、考えるだけでも何だか楽しかったです。

 

 

DIYと外注を組み合わせてリフォームが完了したあとにふと気づいたのです。

 

 

…直したはいいけどどうやって入居者募集したらいいんだろう…!?

 

 

不覚にも物件を買うこと、直すことにしか意識がいっておらず客付けのことは全く抜けてしまっていたのです…。

 

そこからは知り合いの大家さんに聞いて客付けの依頼方法を少しずつ学んでいきました。

 

 

それまでに不動産投資の書籍を読んで勉強していたつもりではありましたが、あまり具体的に客付けの方法を記載している情報源がないような気がします。そこで、この記事では「客付けの手段にはどういったものがあるか」、また「業者さんに依頼する際にはどのようにしたら良いのか」について私の見解をご紹介します!

 

 

目次

1.客付け・募集の仕組み

2.客付け方法の種類

3.客付け依頼の注意点

 

 

1.客付け・募集の仕組み

この記事を読んでくださっている方の多くが、子供のころに住んでいた実家を出て家を借りる・もしくは購入するなりしてご自身で探した住宅に住まれているのではないでしょうか。

 

その際にはsuumoやathomeといった不動産ポータルサイトを活用したはずです。

 

我々大家さん(これから大家になろうという方も含む)が物件を持っていても、その物件が「いくらの家賃でどれくらいの間取り、駐車場は何台取れて…、」などのスペックを広く知ってもらわないと入居が決まることはありません。

 

そのため、保有物件をポータルサイトに掲載するように働きかけるのが募集の基本的な動きとなります。

 

ただネットで入居者を募集する上で、掲載候補となるHPは先の大手ポータルサイトだけではありません。

 

例えば家の近所にある小さな不動産屋さんもありますよね。そういった地場の不動産業者の自社HPに載せてもらうということもあり得ます。

 

ここで不動産屋さんの立場に立って客付けについて考えてみます。なぜ不動産屋さんは客付けに動いてくれるのでしょう?

 

理由はいくつかありますが代表的なものをあげます。

 

①物件を多く扱うことで入居希望の方のニーズに合う物件をそろえるため

②広告料をもらえるため

③管理物件の入居が決まれば管理料が受け取れるため

 

①については書いてあるとおりなので説明を割愛しますね。

 

②広告料について説明します。

広告料とは大家さんから受けとることができる、客付けが成功した際の成功報酬のようなものです。例えば、賃料月額5万円の物件で、広告料1か月分と決めていれば成功報酬として5万円を支払う、というイメージです。

 

③入居が決まった後の入居者対応、つまり物件の管理方法には自主管理と委託管理があります。委託管理は、例えば賃料の5%を毎月支払うことで入居者対応を担ってもらうことになります。こちらのように管理を任せてもらえれば定期的な収入につながるので募集活動を頑張ってくれる動機になりえます。

 

不動産屋さんは決してボランティアをしているわけでなくあくまでビジネスをされています。ビジネスは双方にメリット・利益がないと関係性が持続しません。相手のメリットを考えながら動くべきです。

 

また、相手に儲けてもらうということは長い目でみればこちらにもメリットが返ってくる、この場合でいうと客付け活動を頑張ってくれることにつながります。自分のためにも相手のメリットを考えることが大切です!

 

 

2.客付け方法の種類

 

不動産屋さんにアプローチするにはいくつかの種類があります。

 

①物件情報を不動産屋さんの店舗に持ち込む

初期のころ私はこの方法を中心にやっていました。

下記の画像のようなマイソクを作り物件の近所にある不動産屋さんを片っ端から回って客付け依頼をしていました。

この方法のメリットは、不動産屋さんと直接コンタクトが取れるという点です。

お願いする不動産屋さんの熱心さ、誠実さなどはお話しているとなんとなくわかります。また、不動産屋さんとしても物件のオーナーがどんな方なのかわかったほうが良い、という方もいます。

 

逆にデメリットは効率が悪いことです。詳しくは後述しますが、すべての不動産屋さんが我々大家の物件の募集活動をしてくれるわけではないです。

特に戸建て物件だと、1組入居が決まってしまえばそれまでです。逆に集合住宅であれば何個も同様の物件があるので、同じ物件の紹介を何度もしてくれやすくなります。

 

また、不動産屋さんももちろん忙しいのでいきなりの訪問を嫌がる方もいます。

 

②マイソク(物件情報)をFAX送信する

一時期私も試していたのがこの方法です。ネットで不動産屋さんの情報を調べていくとFAX番号もわかります。そちらにマイソクを送るのです。

 

メリットは直接足を運ぶよりも効率的なことが挙げられます。別に直接行くわけではないので時間は短縮できます。

 

デメリットは、FAXを送っても用紙を見られない可能性があるということです。

店舗に足を運べば、無視するわけにもいかないので対応してくれますしマイソクも必ず見てくれます(募集活動してくれるかはさておき)。FAXだと、みない方はみません涙。

 

あとは当たり前ですがFAX送信に費用が掛かることですね。ただ私もいろいろ調べてみたのですが、インターネットFAXという安価に送信できるFAX送信の手段もあるのでこちらを使ってみても良いのかもしれません。

 

③ECHOES、ウチコミ、ジモティなどのサービスを活用する

 

基本は近隣の不動産屋さんにお願いをすることですが、それ以外の方法もあります。

不動産業者さんを介さずに物件募集をする方法もあります。

 

例えば、ECHOESというサービスであれば、自分でsuumoやathomeといったポータルサイトに情報を直接登録するイメージに近いです。

 

自分で不動産業者を回ったり、FAX送信したりしたことがある方はわかると思いますが、物件情報を伝えてもなかなかポータルサイトに乗せてくれないこともあります。これは先述した通りで、ポータルサイトに掲載するにもお金がかかるためです。

 

不動産業者さんからすれば、大規模な物件の募集を任せてくれるオーナーの物件の募集を優先するのは考えてみれば当然です。私のような零細大家の物件は後回しになりがちです涙。

 

しかしながら、例えばECHOESであれば、月額3,300円を払えば必ずポータルサイト3社に情報を掲載してくれます。しかも、どれくらい問い合わせがあったのか、内覧したけど何がハードルになって見送ったのか、などのフィードバックもあります。私は気に入っていてECHOESは良く使っています。

 

ジモティは不用品引き取りなどのイメージが強いですが、賃貸不動産募集にも活用可能です。ジモティで募集して直接入居希望者とジモティ上でやり取りが可能です。

 

もし内覧するとなったら日時を打ち合わせして自分が実際にご案内します。

ただジモティは割と客層の評判がよくないことがありますので注意です。

 

3.客付け依頼の注意点

 

Ⅰ.大手はあまり動かない?地場の不動産業者がおすすめ

 

先ほども記載のとおり、物件情報を持ち込んでも必ずその不動産業者さんが客付けをやってくれるわけではありません。

 

例えば私の場合、よくテレビCMなどでも広告を出しているような大手業者さんにも依頼をしたことがあります。これらの業者さんはほとんど動いてくれませんでした。

恐らくもっと太い客がいるのでそちらの物件が優先なのでしょう。

 

対照的に、地元密着型の小さな不動産業者さんのほうが熱心に動いてくれるケースが多いような気がします。扱う物件もそこまで多くないのか、私のような零細大家の物件も大切にしてくれることが多いです。

 

Ⅱ.広告料が少ないと動かないケースも

 

実際に私も経験しました。3号物件の募集を開始してからしばらくたっても反響があまりありませんでした。物件のスペック・募集家賃のバランスを見ても悪くないはずです。

 

試しに広告料をそれまでの1か月分から2か月分に変えたところ、一気に問い合わせ・内覧の数が増えたのです。

 

その物件は岡山県倉敷市のなかでも、瀬戸内海側にありかなり遠方の物件でした。

広告料1か月分ではわざわざ遠くの物件まで案内しに行くのが面倒くさくて動いてもらいづらかったんだと思います。

 

それが2か月分になってからは、「それだけ報酬もらえるのならがんばろう」と不動産屋さんも思ってくれたのでしょう。入居希望の方に紹介することが増えてそれからは一気に入居が決まったのでした。

 

広告料でケチって長く入居が決まらないくらいだったら、最初からある程度積んで早く決めてもらったほうが良いのかもしれませんね。

 

 

いかがでしたでしょうか。初めての物件購入の一歩を、勇気を出して踏み出したとしても、入居がつかなければ意味がありません。募集活動を行う上で参考になればうれしいです。

 

ここまで閲覧ありがとうございました!

【ボロ戸建て投資 初心者向け】指値の入れ方

こんにちは。

 

不動産投資初心者の方は、「利回りの高い物件を購入してみたい!」と考えていらっしゃるのではないでしょうか。

 

資産形成の初期ステージだと手元のキャッシュを厚くすることが最優先になりますのでとにかく利回り重視になりますよね。そうなるとなるべく安く物件を買うことが大事になってきます。

 

しかしながら、

 

・「売り出し価格よりも安く買いたいけどどう指値をすればよいのかわからない…」

・「いくらまで指値を入れて良いのだろう?あまりにも指値を入れすぎると失礼では?」

 

と困っている方もいるのではないでしょうか?

私も最初はそうでした。

 

 

そこで、この記事ではどうやって指値を入れるのか、指値を入れる金額の考え方について記載してみたいと思います!

 

 

目次

1.そもそも指値とは

2.どういう物件で指値が効きやすいのか

3.指値を入れる金額の考え方

4.指値を入れる上での注意点

 

 

上記の流れで説明していきます。

 

1.そもそも指値とは

 

指値を入れる”とは、「売り出し価格よりも安い金額を提示して譲ってもらえないか交渉すること」になります。

 

不動産は株や投資信託などとは違い、取引する場所が決まっている取引所がありません。物件を売りたい売主と、買いたい飼い主が個別に相談して価格が決定されます。これを相対取引と言います。

 

個別の物件において金額が一様に決まっているわけではありません。売主・買主が合意すればその金額で取引が成立します。

 

2.どういう物件で指値が効きやすいのか

 

不動産取引は、「情報の非対称性」が発生しやすいことが特徴的です。

「情報の非対称性」について説明します。

 

例えば、ある売主が不動産を相続したとします。

売主「父が亡くなって田舎の家を相続したけど、こんなにボロボロで田舎にある家もらってもなあ…。何もしなくたって固定資産税は毎年数万かかるし、どうせ高い金額では売れないだろうし早く処分したいよ…」こんな風に考えがちです。

 

でも洗練された投資家・買主だと、同じ物件を見たとしても

 

買主「確かに傷んでいるけど水回りはきれいだし雨漏りもない。少しの手間と金額をかければ入居がつくな。リフォームに〇〇万かかるけど物件購入費用を▲▲万に抑えれば表面利回りは20%超えるなー。」なんてことを考えます。

 

ここに不動産取引の“歪み”があると言います。歪みは儲けを生じさせる源泉のようなものです。

 

ボロ戸建てを手放そうとしている売主は、多くの場合「こんな物件に価値なんてほとんどない。安くてもいいから手放してしまいたい」と考えていることが多いです。指値が効きやすい(≒安く取得しやすい)物件は、売主がこういう風に考えていることが多いです。

 

 

 

3.指値を入れる金額の考え方

こちらはいろんな考え方がありますが、私の考え方についてご紹介しますね。

 

私は、目標とする利回りから逆算して考えています。

 

どういうことか説明しますね。

 

基本的に、ボロ戸建ての場合「表面利回りが20%を超えるか」どうかを1つの基準としています。

 

表面利回りとは、

 

表面利回り = 入居者から取れる月額家賃 × 12か月 / 費用総額 × 100

 

で計算できます。

 

分母の費用総額とは、物件取得費用やリフォーム費用、物件取得にかかる仲介手数料・登記費用など諸費用も含みます。

 

例えば、岡山県岡山市にとあるボロ物件があったとします。色々調べてみると、その物件をきれいにリフォームすれば45,000円ほどの家賃が取れそうなことがわかりました。

 

この場合、表面利回り20%を達成するためには、費用総額をいくらに収めれば良いでしょうか。中学レベルの方程式が解ければ答えはわかりますね。

 

費用総額 = 45,000円(月額家賃) ×12か月 / 20%(表面利回り) × 100

 

     = 270万円

 

となります。

 

つまり、月額家賃が45,000円の物件で表面利回り20%を実現するならば、費用総額を270万以下に抑えれば良い、ということになります。

 

こちら簡単に書いてしまいましたが、最初のころは「和式トイレを洋式にリフォームするのってどれくらいお金かかるんだろう」「雨漏りしているけど修理するとどれくらいかかるのかな?」などよくわからないですよね。最初のほうはある程度仕方ないです。

 

そのため個人的には「最初はほとんどリフォームが要らない」物件を買うことをおすすめしています。

 

徐々にリフォームが必要な部分が多い物件にシフトしていくと危険が少ないです!

 

色々書きましたがまとめると、

 

Ⅰ 目標とする利回りを決める

Ⅱ その物件で取れそうな家賃を見積もる

Ⅲ そこから逆算して費用総額をいくらまでに収めれば良いのかを計算する

Ⅳ リフォーム費用・諸費用を見積もる

Ⅴ (費用総額 ― リフォーム費用 ― 諸費用)← こちら以下の金額で物件が買えるように指値を入れる

 

ということになります。

もちろん安い金額であればあるほど利回りは上がりますので極力安い金額で買えないか試してみるのは良いことです。

 

4.指値を入れる上での注意点

 

上記でも触れた通り、極力安い金額で買うことができればその分利回りは上がります。

 

ただあまりにも無理な金額を提示すると不動産業者との関係が悪化してしまうことがあります。

 

不動産業者さんとしては、いくらボロ物件だとしても売主、つまり大切なお客さんから物件を預かっているわけです。その物件に対して、例えば「5万で譲ってくれ」などというと気分を害してしまうことがあるわけです。。

 

その業者さんが優秀な方で、お付き合いを続けていけばほかに優良な物件を紹介してもらえることがあるかもしれません。こうやって関係性が崩れてしまっては、以後そういう紹介をしてもらえることは無くなってしまいますよね。

 

なのでコミュニケーションの取り方には十分気を付けないといけません。

 

また、ボロ物件の場合あまりないかもしれませんが、優秀な物件の場合指値を入れていては、満額で買い付けを入れたほかの買主が優先されてそちらに交渉権が行ってしまうこともあります。

 

これらの事情を加味しながら、指値を考える必要があるわけです。

つまりどんな場合においても指値を入れることが最適とは限らないということです。

 

 

今回の記事はここまでです。

いかがでしょうか。普通に生活していたら商品の価格交渉することなんてなかなかありませんよね。

 

でも不動産取引の場合、もともとの額が大きいです。そのため指値によって数百万単位の指値が効くことはざらにあります。

 

私で言えば、330万で売り出されていた物件を100万で購入したことがあります。

売り出し価格から230万の値引きに成功したわけです。

 

まだ物件を持っていない方も、ゆくゆくはこういう交渉をすることになるでしょうし、数百万単位で利益が変わってきます。考え方が参考になればうれしい限りです。

築古戸建て物件 内覧時のチェックポイント一覧

こんにちは。

 

 

最近築古物件、いわゆるボロ戸建て投資について知り合いから相談をもらうことが増えてきました。

 

ただ、「初めてのボロ戸建て投資でその物件の良しあしが判断できない」「それぞれのリフォームの対応でどれくらいの修繕費用がかかるのかがわからず購入の決断ができない」などと言われることが多いです。

 

そこでこの記事では

 

・ボロ戸建ての内覧のときにどこをチェックすれば良いの?

・もしその場所を直すとなったときにどれくらいの費用がかかるの?

 

このあたりの質問に答えるつもりで記載をしていきます。

 

1床に緩いところがあるかどうか

2天井に雨漏りの跡があるかどうか

3物件に傾きがあるかどうか

4窓が開くかどうか

上下水道が通っているかどうか

6トイレは洋式水洗であるか

7電気のアンペア数

8テレビが映るかどうか

9駐車スペースがあるかどうか

 

 

1床に緩いところがあるかどうか

 

物件に入ったら足先を意識して床に緩い部分がないかどうかチェックをしていきます。

 

基本的には1階の各部屋を確認すれば大丈夫です。

 

なぜこんなことをするかというと、シロアリに食われた部分がないかどうかをチェックするためです。

 

もしシロアリに食われてしまっていたらその部分が緩くなって最悪の場合床に穴が開いてしまうケースがあります。

 

シロアリ駆除にかかる費用ですが、駆除業者が大手上場企業の場合1坪で10,000円~、個人経営の安い業者さんであれば1坪で3,000円~のところもある印象です。

 

 

2天井に雨漏りの跡があるかどうか

 

こちらも大事なポイントで天井の雨漏りをチェックする必要があります。

言うまでもなく、大半の入居者は雨漏りがある部屋には住みたがりませんので笑、入居がつく前に修理しておく必要があります。

 

雨漏りは、物件によってどこに異変があるのかが素人目にはわからないことが多いです。瓦など実際にはがしてみないと大規模に直す必要があるのか、それとも軽微な修理で良いのかがわかりません。そのため初心者の方であれば雨漏りのある物件は敬遠するのが無難です。

 

私は軽微な雨漏りの修理は職人さんにお願いしたことがあります。その際にかかった費用は15万程度でした。

 

 

3物件に傾きがあるかどうか

 

ボロい木造住宅だとまあまあの頻度で傾きがあります。ひどい物件だと入った瞬間に大きく傾いてることがわかります…。

 

個人的には軽い傾きはそこまで気にしていません。軽い傾きがあるくらいなら貸せるからです。賃貸借契約書の中に「傾きがあるが文句は言わないでください」と明記すれば後でトラブルにもなりません。

 

ただあまりにも大きな傾きだと、入居者がめまいをするなど体調に異変をきたしてしまうことがあります。

 

仮に大きな傾きを直す場合であれば、ジャッキアップなどで数百万単位でかかってしまうことがあります。初心者の方は大きな傾きがある物件は避けましょう。

 

4窓が開くかどうか

 

こちらも物件に傾きがあるかどうかに関わってきます。傾きがきつい物件だと、物件自体が歪んでいます。そうなると窓サッシも歪み開かなくなってしまうのです…。

 

こちらは対処法があって、開かない窓は板などを張り付けてないものとしてしまう、という手があります。

 

入居者としてみれば、開かない窓があれば「この窓開かないんだけど!大家さん何とかしてよ」という気持ちになり文句を言ってくるかもしれません。

 

ただ最初からふさいでしまって、窓の存在に気付かせなければ文句の言いようがありません笑。壊れている設備は最初から撤去する、見えないようにする、というのは使えるテクニックの1つなので覚えておいてください。

 

上下水道が通っているかどうか

 

若い方で都会にしか住んだことがないという人には信じられないでしょうが、地方にいけば上下水道が通っていない物件はまだまだあります。

 

具体的には井戸水で水を供給している、というケースがあります。上下水道が完備されていることが理想です。ただ、井戸水であるが故に物件が破格の安さであることもあります。

 

井戸水の場合でも水が問題なく供給できるのかを中心にチェックするのがよさそうです。

 

6トイレは洋式水洗であるか

 

こちらもボロ戸建てあるあるです。古い物件だと和式トイレの物件が多くあります。

和式でも水洗であればまだ良いのですが、汲み取り式の物件もエリアによっては多く存在しますね。

 

基本、和式・汲み取りの場合は洋式化、下水接続するのが鉄則だと思います。

最近の賃貸物件で和式・汲み取りであることはまずなく、ほとんど全員の入居者が敬遠します。

 

自分だと和式・汲み取りの物件を洋式・下水接続して水洗化したことが2回あります。

職人さんには50万ほどお支払いしました。これでも結構安くしてもらったほうなので、リフォーム業者さんによっては100万近くかかってくることもあるかもしれません。

 

7電気のアンペア数

 

こちらはブレーカーを見れば良いです。具体的には、ブレーカーについている黒いバーを見てください。アンペア数が小さい物件だとあのバーが3本くらいだったりします。

一度に使える電力量が少なく、入居者から修理を求められることがあります。

 

あまり極端に小さいものは避けるのが無難と思われます。工事する場合数十万くらいかかってくると考えておいてください。

 

8テレビが映るかどうか

 

テレビアンテナがしっかり機能するかどうかを確認する必要があります。私も、自分の物件でアンテナを修理したことがありますが、10万強ほどかかりました…。

 

可能であれば小さなテレビを内覧のときに持っていき、実際にアンテナと接続して映るかどうかを見ると良いです。

 

9駐車スペースがあるかどうか

 

地方の物件の場合、車を持っていることが生活の前提になります。特に面積が大きな物件で家族の人数が多くなりそうな場合、車を複数台停める必要が出てきます。

 

物件にもともと駐車場があれば問題ありません。その場合1台だけよりも複数台停められると募集には〇です。

 

もし駐車場がない場合、庭石やブロック塀を撤去して駐車スペースを創出するという手段もあります。そこまで費用が掛からないのに入居付けがしやすくなる、また場合によっては家賃をアップさせられるのでおすすめです。

 

そうやって駐車場にできそうなスペースもないという場合は周辺に月極駐車場がないかどうか探してみてください。数千円~借りられるというところがあるかもしれません。

 

 

いかがでしょうか。最初はなかなか内覧のポイントなんてわかりませんよね。上記あたりをチェックして置ければ最初のほうは十分ではないでしょうか。ぜひ良い物件に巡り合えると良いですね。

独自の立ち位置

こんにちは。

 

 

今週出張で岩手に行くことがありました。

盛岡冷麺で有名なくらいなんで駅前に冷麺のお店がたくさんありました。

 

 

会社の岩手県の担当者曰く、

「岩手は焼肉ランチ文化で、焼き肉のランチセットが1,000円くらいで食べられるお店が多くあるそうですよ」とのこと。

 

 

なるほど、その延長で冷麺を提供するお店が多いのかもしれませんね。

 

 

盛岡と言えば冷麺、青森と言えばリンゴ、みたいにこの土地と言えばこれ、みたいな商品って強いですよね。県外から来た人間にとってみれば一度は現地で経験してみたくなります。

 

 

他の県としては、もう冷麺は岩手に取られているので他のもので推すしかないですよね。他とは違うポジションを確立してしまえたらマーケティング上強いはずです。

 

 

最近SNSやネット上での発信について考えることが多くもっとうまく使いたいんですよね。これだけSNSが発達していたら、極端な話、賃貸の仲介業者がなくても入居希望者と直接つながって、独自の物件を提供できて入居につなげられる仕組みみたいなのを作ってみたいと思っています。

 

 

例えば、ノーリフォーム貸しの築古物件なんかはなかなか賃貸市場には出てきません。

ただDIYできる職人さんなんかは飛びつく方がいるんじゃないでしょうか。

大家はリフォームの手間を省ける、入居者は安く住める、そのエリアは古い空き家が埋まるということでwin-win-winなんですよね。

 

 

例えばなんですけどSNSで、ノーリフォーム貸し専門大家ということで発信して自分でwebサイトつくって物件のポータル作る、みたいなことはやってみたいんですよね~。少しずつweb制作の勉強はしているので作れそうなイメージは沸いてきています。

 

 

まあこうやって書くだけで行動に移さないのは意味ないんでぼちぼち行動と勉強は継続していきます。

 

こんにちは。


出張で青森に来ているのですが、客先への訪問から帰る途中乗る電車の方向を間違い在来線の辺鄙な駅で降りることになってしまいました。

鶴ヶ坂駅


1日あたりの乗車人数 47人…

鶴ケ坂駅 - Wikipedia


勤め先のオフィスの最寄り新宿駅だと77万人

16,400分の1ですね…。

 

1時間半に一本くらいしか電車がないので駅のベンチでひたすら待ちました。

こんなところでも物件あるのかなと思い検索してみました。


ありますねー。

 


戸建てだとこの1件ですね。

 


不動産ってホント固いですよね。

 

まだ物件持っていない方からすれば「こんなところで貸せるわけない」と思うのでしょうが、大家仲間の皆さんに固定観念をぶち壊してもらう経験をたくさんできたので貸せる気しかしません。

 


この地域で戸建て賃貸物件やるとしたら競合はおそらくゼロ、一人住みたいと思ってくれる人を見つけさえすればOK。

 

戸建てなら売主が不動産に詳しくない一般客なのでそこに歪みがありますよね。

売主が「こんな地区でも貸せる」という認識ないのでタダででも引き取ってもらいたいというように考えてくれます。

 

山中の駅で黄昏ながら改めて不動産賃貸事業の固さを実感できましたw

自分の資産化

こんにちは。

 

 

本業の会社勤めで、入社1~3年目くらいの営業社員に付き添って営業方法をレクチャーするという仕事を最近するようになりました。

 

 

そりゃ入社8年目にもなれば若手の社員からすれば経験も豊富で多少は彼らにとって学びになるアドバイスくらい多少はできると思います。

 

 

ありがたいことに一度同行した社員から「今度こういう案件があるんで、来月の第〇週に再度同行いただけませんか。」などとお声がかかることも増えてきました。

こうやって信頼を貯めて社内で評判が高まっていくのはなんだかうれしいですね。

 

 

もちろん若い社員の皆さんに頼ってもらえるのはうれしい限りなのですが、その構築した信頼によって得られるものって結局会社にすべて持っていかれるだけなんですよね~…

 

 

不動産賃貸業でもなんでもいいのですが、自分のビジネスであれば蓄積した信頼はきほん自分のところに帰ってきます。

 

自分のビジネスなら、不動産業者さんと信頼関係を築くことができて物件を紹介していただいたり、継続的にお願いしているリフォームの職人さんには安く直していただいたりと、自分の資産となって帰ってくる感覚があります。

 

もっというと、こういうブログだって大家仲間の方に見てもらって、自分の物件取得の経緯など知ってもらう。リアルであった際に質問をいただいて、そのやりとりの中で自分にむしろプラスになる情報をもらうことだってありました。

 

ただ会社の仕事を頑張って後輩たちが成果を上げても、年間で基本給数千円しか上がりませんからね~…笑。なかなか厳しいものがあります。

 

本業は本業で手を抜かずに頑張るにしても、フルコミットは避けて個人としての自分の資産につながる活動には労を惜しまずにいたいと思いました。

期限を決めない

こんにちは。

 

 

皆さんって投資で「何歳までに月いくらのキャッシュフローを生み出せるようになりたい」、などと目標を定めていますでしょうか。

 

 

私も漠然と40歳までに会社は辞めたいとなんとなくは考えています。

 

 

身の回りで不動産投資を行っている大家仲間の皆さんも具体的に「いつまでに月いくらのキャッシュフローを稼げるようになりたい」とイメージを語ってくださる方もいました。でも最近になって、投資においてはあまり目標をかちっと決めすぎないほう良いきがしてきました。

 

 

私は昨年度中から「22年度からは転勤になりそうだ」という予測をずっと立てていました。会社的にも転勤を後押ししてくれる感じだったのもありほぼほぼ既定路線でした。

 

 

転勤してからは安く物件を買うことがしばらく難しくなるだろうと思っていて、岡山にいるうちに10戸は物件を買っておこう、というふうに考えるようになりました。

 

 

そこからの自分の行動量は、自分でも異常だったなと今となっては思います。

平日5日間は早朝から21時ごろまで本業で働き土日はひたすら内覧と大家の会の見学会でした。遊びに行かないので無駄なお金は使いませんのでひたすら貯まります。

ジムに通っていたので、しいて言えば月7,000円のジム代くらいです笑

 

 

行動し続けていると、指値交渉のコツもつかんできて安く買える物件もありました。中には15万ほどで買えたものもありました。

 

でも今冷静に考えると、自分が欲している物件のスペックからはやや外れるものもありました。「転勤までに10戸買う」という目標の達成を優先しすぎてやや物件を精査する基準が甘くなってしまったのです。

 

いまは築古戸建てしか持っていませんので多少失敗しても泣ける金額です。

でもこれが一棟ものであればリカバリーが難しいので気をつけねばなりません。

 

投資で賢く振舞えるのは、時期をみて行動できる人である気がします。

抑えるべきタイミングでは抑える、勝負すべき時に勝負する。

自分本位で動くのではなく市場が割安感に包まれたタイミングで買う。

 

 

昨年は1年で6戸買うなどかなり動き回った年でした。

今年は来るべきタイミングに備えて蓄えるようにしたいと思っています。

とはいえ興味ある物件が出てきたら買いたくなる欲にかられることもありますが、

そこはぐっと何とかこらえます笑

 

エネルギーを不動産でなくて、こうやってブログなどの第3の収入の柱につながるように振り分けながら頑張ります。