転職で年収が150万円上がった話
社会人8年目にして初めて転職をすることを決意しました。23年３月末までは、日系の大手教育系企業、４月からは外資系の大手コンサルティングファームにて働くことになりました。
こちらの記事では転職を考えるようになったきっかけから転職活動のプロセス、最終的な結果とそこから得た学びについてご紹介します。
下記のような想いを持っている方には特に閲覧を勧めたいです。
「転職に興味はあるけど踏み出すのが怖く迷っている」
「転職を通じて待遇を良くするにはどうしたら良いのか」
「今は転職するつもりはないけどいつかはしてみたいかも」
目次
１．転職を考えるようになったきっかけ
２．どんな軸で活動を進めたのか
３．選考の対策として何を進めたのか
４．実際の結果
５．何を学んだか
１．転職を考えるようになったきっかけ
１ー１．前職の業務の様子
前述の通り私は社会人8年目で初めての転職をすることになりました。簡単に自己紹介をすると、現在33才で、教育業界の大手企業に新卒で勤務しています。（2023年2月現在）
ずっと営業畑のキャリアを歩んできており会社からもこのまま営業の領域でキャリアを積んでいってほしいという期待をかけられていることは自覚していました。
新卒の際の就職活動では現職の企業が第一希望でした。学生時代に塾講師のアルバイトをしていて「人の成長に関わるのは楽しい。教育業界の企業に進みたい」と考えるようになり、その中での最大手企業でしたので、目指すのは自然な流れでした。また、そのアルバイト先の塾がたまたま第一志望の会社のグループ企業であったこと、自分が小学生〜高校生までの期間にその会社のサービスを受けていたこともあり親しみを感じていたことも志望するきっかけになりました。
運よく入社することが叶い実際に働くことになりました。配属となった事業部の業務内容は、全国の高等学校に訪問し模擬試験を学校の先生向けに営業するというものでした。生まれ育った東京都内ではなく、中国地方の岡山の支社への配属となりました。週の頭に車で他県の営業エリアまで移動し、週中はホテルに泊まり金曜の夜に自宅に帰るという流れで一週間を過ごしていました。
まあハードでしたね笑。東京出身で日常的に運転することがなかったのですが、いきなり車で３時間ほどかけて担当エリアまで行き、一日３〜４件訪問して自分の親くらいの歳の先生に営業をかける。一人の先生だけに声をかけても売れないので、職員室にも顔を出して座っている先生に声をかけて関係性を築いていく。ホテルに帰ったら日報を書き上司に業務報告。忙しい時は睡眠４〜５時間くらいで動いていました。
一年目はこんな感じで自分の業務だけやっていればよかったのですが、3年目くらいから新人育成、プロジェクトリーダーなども徐々に任されるようになり土日も当たり前のように働いていましたね。入社当初は働き方改革のような流れもまだなく、馬車馬のように働いていました…。その後7年目くらいからはいかに手を抜いて働くかを考えるようになったので、今となっては考えられません。
教育関係の大手企業ということもあってか同僚の社員はみなさんとても真面目でした。全員が学級委員長のような感じで、一つ一つの業務に決して手を抜くことはなくお客さんである学校・先生に対して貢献するのだ、という意欲が強い環境でした。高校生の時の私は、「文化祭とかあんまり面白くないしダルいから予備校行って勉強しとこ」と考えるような、学生時代に真面目に頑張るタイプではなかったですので、ややミスマッチだなと感じながら働いていたのでした。とはいえその後自分も上記のような社風に徐々に染まっていくのですが…、、
忙しいながらもお客さんは良い方ばかりでしたし、徐々にできることが広がっていき成長実感を得ていました。社会人としての最初のキャリアを、この会社の営業として積むことができたのはとても良い経験であったと今でも思います。
１−２．評価への納得感の低さ
入社5年目に営業数値で結果を出すことができました。同じエリアを担当して3年目となり、担当しているお客さんとも関係ができてきていました。どの学校・お客さんにこうやって営業すればこうやって結果が出せる、という仮説が自分の中で構築できてきた頃でした。その通りに実行した結果、かなりの数値が出て自分の中ではとても満足のいく結果を得ることができました。
期末にその年度の評価を上司から言い渡されることになりました。当然成果を評価してもらえるのだと思っていたら、なんとB評価でつまりプラス査定はなしでした。「これでプラス査定にならないのなら何をやってもプラスにはならないのでは」、と落胆しました。
失意の中で翌年度の業務に。そこに追い打ちをかけるような出来事が。その年に配属となった新人が営業職との相性が悪かったらしく、年度途中で休職することに。復帰後は別の業務にあたることとなり元々新人が担当していたエリアの担当が不在になってしまいました。そこで私は自分のエリアを担当しつつもその担当不在エリアも兼務させられることになったのでした。
「●●（私のこと）であれば優秀だから２エリアの兼務も問題なくできるよ」と上司から言われかなりの無茶振りな采配をされたのでした。従来であれば年度途中に欠員が出た場合は、課長やリーダー職の方がそのエリアのフォローに回っていました。ただ残念ながらその年から赴任した上司の方針では、課長やリーダーといった上司ではなく私に欠員エリアのフォローを任せてきたのでした…。この課長は全社的にも評判の悪い方で、マネジメント能力に問題があるとされている方でした。会社員が辛いのは自分で一緒に働く人・環境を選べないところですよね。。
この頃は毎日4時半に起き、起床直後から仕事。朝から学校を周りホテルに戻った後は育成担当の新人の世話も含めたデスクワーク。寝るのは12時前という生活でした。これだけ仕事をしても平日には終わらず、土日も３〜４時間ずつはPCを開いて仕事をしていました。ストレスで暴食するようになってしまいそれまでより体重が７〜８キロぐらい増えてしまうなど体調にも影響が出てしまったのでした。
こんな働き方の甲斐もあってか、その年度の期末にはプラス評価をもらうことができました。さすがに課長も、「こんな働き方をさせたのだからせめてプラス査定にしてあげよう」と思ったのかもしれません。ただ残念なことにプラス評価になっても大して給料は増えませんでした。確かボーナスが数万上がったくらい？だったように記憶しています。
前職の会社では大体７年目くらいで等級が１つ上がる人事制度になっています。日系大手企業らしく若手の頃の評価は基本的に横並びです。私には、同じ支社で働く同期が自分以外に二人いました。一人は、５年目の時に他の支社から異動してきた同期A。もう一人は入社１年目からずっと同じ支社で働いてきた同期Bでした。
後者は、あまり体が強くなく一年目から休みがちであまり訪問ができない時期がありました。その辺りの状況もあってか、私ともう一人途中で他支社から異動してきた同期は徐々にリーダー役や新人育成の担当などもアサインされるように。同期Bはそういった自分のエリアの数値達成以外のアサインは少なく、「体調を整えて自分のエリアでの数値達成を第一に頑張れ」という会社からのメッセージだったのかもしれません。
先述した等級が上がるタイミングにおいては「私と同期Aは同時に上がるのだろうけど、もう一人のBは今年は上がれないのだろうな」と思っていました。ただ実際に蓋を開けてみると、３人とも同時に等級が上がっていたのでした。別に同期Bに対して不満があるわけではありません。Bも優秀ですし人格的にも優れている人材です。ただ、営業担当としての会社への貢献度で考えると明らかに私や同期Aと比べると劣るはずでした。「なるほど、これが年功序列か」と実感させられました。
これらの経験から、「結局どれだけ頑張って結果を出したとしても評価してもらえるかはわからない。仮に評価してもらえたとしても対して待遇は変わらない。評価と自分の出した成果には関連性はない。つまり、給料を上げていくという点については頑張っても無駄だ」ということに気づいたのでした。私は、20代後半から30歳にかけては仕事に全てを捧げました。それによって自分のスキルを伸ばせた部分は確かにありますしそこは会社に感謝しています。ただ、適正な評価をしてもらえたかどうか・適切な待遇をもらえたのか、という観点に絞っていえば納得感はありません。
１ー３．転機
この頃に「会社の仕事の成果と年収にはあまり関連性がない」ということに気づいたのでした。もちろん、不動産関連や外資の保険の会社などフルコミッションの職種であれば成果と待遇が直結するのだと思います。でもそうではない、いわゆる普通の日系企業だと終身雇用を前提とした年功序列の制度が生きているので成果と年収が結びつきません。
前職は国内の教育事業がメインの業態です。言うまでもなく今後の少子化の進展は留まるようには見えず、ゆくゆくは業績が悪化していくのだろうという漠然とした不安がありました。同年代の友人と比べると、確かにもらっている給料は多少良かったかもしれません。ただ、同じ会社の上司や先輩を見ていると、仮に１,000万くらいもらっていたとしても住宅や車のローン、子供の学費などで生活がカツカツで余裕のある生活をしているようには見えませんでした。
体育会系の気質の営業組織でしたので良く先輩に飲みに誘っていただきました。以前の上司は、営業担当として優秀な方でしたのでその頃の武勇伝をよく話してくれました。私はお聞きしていて「当時といまの市場環境が違いすぎて聞いていても参考にならないなあ」と思いながら時間が過ぎるのを待っていました。
散々話を聞いてあげて、グラスのお酒がなくなったらお酌をするなどして奉仕したのに、いざ会計をするとなるとまさかの割り勘でした汗。「業務時間外にこんなつまんない話に散々付き合わされて金払わせるのかよ！罰ゲームじゃねえか」とショックを受けました。こんな上司みたくなりたくないなと思ったのでした。ただその一場面だけを切り取ると嫌な思い出でしかありませんが、ゆくゆくこの時の想いを「この会社にいつまでもいたらダメになる。転職や副業をして早く抜け出さないと」というエネルギーに変えて頑張ることができました。そういった意味では当時の上司に感謝しています笑。
漠然と「今のままだとまずい。会社に依存していたら上司みたいなダサいおっさんに成り下がるだけだ」という想いを持ちながら、会社以外に頑張る対象を見つけようと模索しました。元々興味のあった投資を行おうと考え、紆余曲折あり岡山で出会った不動産投資家の皆様のお世話になりながら、不動産投資の世界に足を踏み込んでいくことになります。こちらについてはブログの別記事に詳しく書いています。
またその後私は東京に転勤することになります。赴任先で出会った当時の彼女（現在の妻）が先に東京に転勤となり、元々自分の地元であることもあり私も会社に希望を告げて東京に異動させてもらいました。プライベートな事情を勘案して勤務形態に反映させてくれるところは前職に感謝しています。
東京でも不動産は続けたいと考えました。東京で不動産のコミュニティにいくつか顔を出してみたのですが、みなさん戸建ではなくて融資を引いて一棟ものを運営しています。岡山のコミュニティよりも大きな企業に勤めている高属性の方が多く、その属性を利用して不動産事業に活かしていらっしゃる方が多かったです。私も影響されて一棟ものの取得を考えるようになりました。岡山で戸建10個を保有していて2023年２月末現在で満室運営できています。それなりの事業基盤を築き自信もついてきたので近い将来アパート経営に乗り出すつもりです。
その時々の融資の情勢や金融機関によって考え方は変わるのでしょうが、一般的には年収の10倍の額まで融資を引くことができる、とよく聞きます。仮に年収が100万上がれば引っ張れる融資の額は1,000万伸びます。前職でもそれなりの給料はもらっていましたが、「この会社で頑張ったところで勤務年数が伸びていくペース以上に年収は上がらない。若いうちにもっと給料をあげて一棟ものを買うための属性を上げたい」、と考えた私は転職を考えるようになります。異動してからの部署は、以前の部署ほど激務ではなくゆとりがありました。
「転職なんてせずにこのままゆったりと日系大企業でサラリーマンをやり空いた時間で副業にフルコミットしようかな」と思ったこともあります。でも自分にはそのスタンスは合わないと判断しました。与えられたサラリーマンとしての仕事にフルコミットできない自分が嫌いだと思ったのです。入社5年目、自分のお客さんのためにフルコミットして頑張れた自分の残像が残っており、その時の自分が「そんなゆったりと手をぬく働き方をしていて良いの？」と言ってきているような気がしたのです。
２．どんな軸で活動を進めたのか
このような経緯で転職を考え始めた私でしたが、重視したのは下記の３つの軸でした。
A.年収を増加させる
B.将来的な独立につながる仕事内容
C.転勤がないこと
A.年収を増加させる
どれだけ頑張っても給料が年次の進行以上のペースで上がらないことに強い不満を持っていたのは記載のとおりです。分不相応な高望みなのかもしれないが、「自分の能力ならもっと高い給料をもらっていいはず」という根拠に乏しい自信はありました。また、一棟ものの取得のためには融資を引く必要があり、そのために属性を上げたいという狙いもありました。
B.将来的な独立につながる仕事内容
私は人の言うことを聞いてその人が指示する通りに仕事を進めていくのが嫌いです笑。その点、私はあまり会社員に向いていないのだと自覚しています。ただ仕事は嫌いじゃなくむしろ好きなので生涯ビジネスパーソンとして現役でいたいという想いがあります。現在33歳の私が高齢者と言われるようになるころには定年の年齢が何歳になるのか想像ができませんが、会社員として勤める限り、いつかは退かないといけないタイミングが来ます。その点、自分が経営者になる、もしくは個人事業主として働くことを選択すれば体力と気力が続く限りはいつまでも働けると考えました。
不動産からの収入だけで生活を成り立たせる、いわゆるFIREを実現したいという想いもあります。しかし仮に不動産の運営以外に仕事がなくなったら暇すぎて不幸になってしまう気がしています。そうなるともう１つ自分のエネルギーを注げる事業の柱を持っておく必要があり、それが会社員として働く以外の形態であった方が良いと考えました。いわゆる、手に職をつけて独立できる職種であることが大切だと考えたのです。
C.転勤がないこと
私の両親は離婚しており、幼少の頃から母一人に育ててもらってきました。母は私が岡山に赴任となった際には心配し、心細く感じたのだと思います。今後も母は結婚などする予定はなさそうですし、東京で同居はしないまでも物理的に近くにいた方が良いと判断しました。母親に私の赴任先に越してきてもらうという選択肢もありましたが、母が生まれ育った東京から離れたくないという気持ちもあるでしょうから、私が東京に居続けることにしました。
また、不動産賃貸業を営む上でも転勤のリスクはなくす必要がありました。岡山で不動産投資を始め、不動産屋さんやリフォームの職人さん、ガス屋さん、金融機関の担当者の方など様々な方の力を借りながら事業運営してきました。ただ住む場所・事業を運営する場所が変わるとそれぞれの皆さんの力を借りることができなくなり、新たなネットワーク構築が必要となります。これが本当に大変なので、以後もう転勤がない職場にしたいと考え、この点も重視したのでした。
上記の３つの軸を満たすと考えたのが、コンサルティング業界でした。コンサルティング業界は、クライアントである企業の経営課題を解決することをビジネスにしている会社の業界です。
コンサルティング業界への転職を果たせたら、先述したA〜Cの軸を叶えることができると考えました。
給与の面で言うと業界的にコンサルはかなり高待遇です。近年コロナ禍の影響もあってリモートワーク推進など企業のDX化支援がホットなトピックになっています。こういったノウハウを自社で保有する会社はまだまだ少なく、コンサルティングファームに依頼してくることが多く各社募集は拡大の方向性のようです。
会社員として年収を上げていくために必要なのは、「その会社でどう働くか」よりも「どこの会社（業界）で働くか」の方がよっぽど重要であることに気づくことが大切です。そのことに気づかせてくれたのが下記の書籍です。
転職に少しでも興味がある方には必ず読んで欲しいです。
もちろん先ほどの軸は私が考える軸であって転職を考える方々それぞれで軸は異なるはずです。自分が企業を洗濯していく上で何を重視するのかは明確にして置けると後から迷うことがなくなりますのでぜひ考えてみられてください。
３．選考の対策として何を進めたのか
主に進めたのは下記の２点です。
●想定問答の回答準備（志望動機・自己PRなど）
●コンサル特有の対策（ケース面接・フェルミ推定中心）
コンサル特有の対策について補足します。
例えばコンサルティングファームであれば下記のような問題が出題されます。
例題：シカゴにはピアノの調律師は何人いると推定できるか
回答例：
上記は「（A）シカゴにあるピアノの数 ➗ （B）調律師一人あたり年間で調律できる回数」で求められる。
（A）シカゴにあるピアノの数
シカゴの人口を300万とする。
１世帯あたり平均３名いるとすると、シカゴの世帯数は100万世帯と推計できる。
ピアノがある家庭はおおよそ10世帯中１世帯とすると、シカゴにあるピアノの数は
100万世帯 ➗ 10 ＝ 10万台と推計可能。
（B）調律師一人当たり年間で調律できる回数
・一台の調律にかかる時間が１時間程度
・世帯間の移動が１時間程度
・一日８時間労働
これらの条件から、調律師が１日に対応できる調律件数は３件ほど。
週休二日で365日稼働、長期休暇や祝日も考慮して働く日数を220日と仮定すると、
３件/1日 × 220 ＝ 660件
となります。
これで（A）、（B）がそれぞれ求められましたので、
10万台 ➗ 660件 ≒ 150人
と推計ができました。
こんな形で予想できる数値から演繹的に積み上げていき解を求めるのをフェルミ推定と呼びます。
コンサルティングファームにおいては、企業課題を解決するために様々な情報を集めていくのですがどうしてもネットや書籍で調べてもわからないデータなども出てきます。その場合、上記のような仮説を立てて数値を当てはめどんな解決策が適当なのか判断していく場面があります。その素養があるかどうかを選考でも判断するのです。こういった問題への対策は毎日取り組んでいました。
本格的に転職活動を始めたのが10月からでした。10~12月中旬までの80日間は１日１時間程度、12月中旬〜1月までの40日は1日３時間ほど転職活動に費やしていましたので、大体200時間程度は時間を使ったことになりますね。
あと伝えておきたいのは、「転職エージェントは必ず使った方が良い」ということです。エージェントから例えば「●●社はこういった質問を聞いてくることが多い」などのような傾向と対策の情報を教えてもらえることがあります。また、エージェントの利用にかかる費用は求職者側には基本的にありません。成果報酬として、企業がエージェントに払う費用でビジネスが成り立っています。
４．実際の結果
コンサルティング業界中心に選考を進めていきました。コンサル会社は15社ほどエントリー、最終的に通過したのは１社でした。他にも、法人営業の経験を活かして営業職としてエントリーしたのも５社くらいありました。
内定を得られた会社は、業界の中でも急成長中の会社であり第一志望群の中の一社でしたのでかなり嬉しい結果でした。世界の企業の時価総額ランキングで50位以内に入るような会社であり初の転職にしては満足のいく結果を得ることができました。
コンサルや事業会社を含めて計20社ほど受けたのですが、日系企業では年齢を理由にお祈りされるケースが多かったです。日系企業企業はおそらく年功序列で年にあった給料を支払う⇨33歳の候補者を採用するためにはある程度の業界経験がないとダメ、という考えのところが多いのだと思われます。
その点外資系は年齢や性別で差別しないと採用場面で明言しており、年齢は関係なく実力でフラットに判断してくれているという感覚を受けました。
「自分のことを採用してくれたから」というバイアスもかかってしまっているのでしょうが、優秀な人材は日系企業から外資にどんどん流れてしまうように思われます。グローバルな規模での面白そうな業務内容、フラットな実力評価主義、意味不明な全国転勤の制度がないこと、高待遇などを考えるともう日系企業には絶対に戻りたくありません。
転職先にて提示されたオファーの額は前職から2割ほど増額された額でした。もともと目指していた「年収アップ」、「将来的な独立も見据えたコンサル職」、「転勤がない」、といった全ての軸を満たすことができたため100点満点の転職と言って良いかと思います。
額にして150万くらいは上がりました。
私が保有している築古戸建ての年収でいうと３戸分くらいですね笑。
その効果が次の勤務先での勤続年数分持続しますし、且つそれが借入ゼロで獲得できたわけなので十分200時間の投下の割りに合う努力だったと感じます。
５．何を学んだか
大きくは下記の５点です。
- 会社の仕事を頑張ったからといって給料が上がるとは限らない。「給料を上げる」と言う点で言えば転職や副業に取り組んだほうが効果的。
- 転職することにはリスクは伴うが、転職活動自体にリスクはない。活動をし、仮に待遇が悪化するオファーをもらったとしてもそのオファーは承諾しなければ良いだけ。世の中に数多ある会社の中で「現職が最高の環境」と思えていないのであれば転職活動はした方が良い。
- 高嶺の花のような存在の会社だとしても、タイミングによっては採用のハードルが下がり内定を獲得しやすくなることがある。常に転職活動を続けてそのタイミングを捉えられたら儲け物。
- 新卒で入社するのが難しい会社でも、中途であれば取ってくれるというケースもある。
- やる前から諦めない。動けば何かが起こると信じる。
長い記事になってしまいましたが読んでいただきありがとうございました。特に自分の同年代や後輩くらいの若手社会人の皆様にとって、自分の可能性を信じてもらえる、そんな内容になっていれば幸いです。最も伝えたいのは繰り返しになりますが、「やる前から諦めるな。行動すれば何かが起こる」という点です。転職活動に限らず、仕事や恋愛など何にでも言えることです。皆さんの社会人生活において参考になる内容が少しでもあれば幸いです。
【不動産投資 初心者向け】物件の募集・客付けの方法
こんにちは。
１号物件を買った際、私は初めて自分の物件が手に入ったことで有頂天になりました。
今でこそＤＩＹはやりませんけど当時は「あそこの修繕どうやってやろうかな？」「道具が必要だからホームセンター行かないと」などと、考えるだけでも何だか楽しかったです。
ＤＩＹと外注を組み合わせてリフォームが完了したあとにふと気づいたのです。
「…直したはいいけどどうやって入居者募集したらいいんだろう…！？」
不覚にも物件を買うこと、直すことにしか意識がいっておらず客付けのことは全く抜けてしまっていたのです…。
そこからは知り合いの大家さんに聞いて客付けの依頼方法を少しずつ学んでいきました。
それまでに不動産投資の書籍を読んで勉強していたつもりではありましたが、あまり具体的に客付けの方法を記載している情報源がないような気がします。そこで、この記事では「客付けの手段にはどういったものがあるか」、また「業者さんに依頼する際にはどのようにしたら良いのか」について私の見解をご紹介します！
目次
１．客付け・募集の仕組み
２．客付け方法の種類
３．客付け依頼の注意点
１．客付け・募集の仕組み
この記事を読んでくださっている方の多くが、子供のころに住んでいた実家を出て家を借りる・もしくは購入するなりしてご自身で探した住宅に住まれているのではないでしょうか。
その際にはsuumoやathomeといった不動産ポータルサイトを活用したはずです。
我々大家さん（これから大家になろうという方も含む）が物件を持っていても、その物件が「いくらの家賃でどれくらいの間取り、駐車場は何台取れて…、」などのスペックを広く知ってもらわないと入居が決まることはありません。
そのため、保有物件をポータルサイトに掲載するように働きかけるのが募集の基本的な動きとなります。
ただネットで入居者を募集する上で、掲載候補となるＨＰは先の大手ポータルサイトだけではありません。
例えば家の近所にある小さな不動産屋さんもありますよね。そういった地場の不動産業者の自社ＨＰに載せてもらうということもあり得ます。
ここで不動産屋さんの立場に立って客付けについて考えてみます。なぜ不動産屋さんは客付けに動いてくれるのでしょう？
理由はいくつかありますが代表的なものをあげます。
①物件を多く扱うことで入居希望の方のニーズに合う物件をそろえるため
②広告料をもらえるため
③管理物件の入居が決まれば管理料が受け取れるため
①については書いてあるとおりなので説明を割愛しますね。
②広告料について説明します。
広告料とは大家さんから受けとることができる、客付けが成功した際の成功報酬のようなものです。例えば、賃料月額５万円の物件で、広告料１か月分と決めていれば成功報酬として５万円を支払う、というイメージです。
③入居が決まった後の入居者対応、つまり物件の管理方法には自主管理と委託管理があります。委託管理は、例えば賃料の５％を毎月支払うことで入居者対応を担ってもらうことになります。こちらのように管理を任せてもらえれば定期的な収入につながるので募集活動を頑張ってくれる動機になりえます。
不動産屋さんは決してボランティアをしているわけでなくあくまでビジネスをされています。ビジネスは双方にメリット・利益がないと関係性が持続しません。相手のメリットを考えながら動くべきです。
また、相手に儲けてもらうということは長い目でみればこちらにもメリットが返ってくる、この場合でいうと客付け活動を頑張ってくれることにつながります。自分のためにも相手のメリットを考えることが大切です！
２．客付け方法の種類
不動産屋さんにアプローチするにはいくつかの種類があります。
①物件情報を不動産屋さんの店舗に持ち込む
初期のころ私はこの方法を中心にやっていました。
下記の画像のようなマイソクを作り物件の近所にある不動産屋さんを片っ端から回って客付け依頼をしていました。
この方法のメリットは、不動産屋さんと直接コンタクトが取れるという点です。
お願いする不動産屋さんの熱心さ、誠実さなどはお話しているとなんとなくわかります。また、不動産屋さんとしても物件のオーナーがどんな方なのかわかったほうが良い、という方もいます。
逆にデメリットは効率が悪いことです。詳しくは後述しますが、すべての不動産屋さんが我々大家の物件の募集活動をしてくれるわけではないです。
特に戸建て物件だと、１組入居が決まってしまえばそれまでです。逆に集合住宅であれば何個も同様の物件があるので、同じ物件の紹介を何度もしてくれやすくなります。
また、不動産屋さんももちろん忙しいのでいきなりの訪問を嫌がる方もいます。
②マイソク（物件情報）をFAX送信する
一時期私も試していたのがこの方法です。ネットで不動産屋さんの情報を調べていくとFAX番号もわかります。そちらにマイソクを送るのです。
メリットは直接足を運ぶよりも効率的なことが挙げられます。別に直接行くわけではないので時間は短縮できます。
デメリットは、FAXを送っても用紙を見られない可能性があるということです。
店舗に足を運べば、無視するわけにもいかないので対応してくれますしマイソクも必ず見てくれます（募集活動してくれるかはさておき）。FAXだと、みない方はみません涙。
あとは当たり前ですがFAX送信に費用が掛かることですね。ただ私もいろいろ調べてみたのですが、インターネットFAXという安価に送信できるFAX送信の手段もあるのでこちらを使ってみても良いのかもしれません。
③ECHOES、ウチコミ、ジモティなどのサービスを活用する
基本は近隣の不動産屋さんにお願いをすることですが、それ以外の方法もあります。
不動産業者さんを介さずに物件募集をする方法もあります。
例えば、ECHOESというサービスであれば、自分でsuumoやathomeといったポータルサイトに情報を直接登録するイメージに近いです。
自分で不動産業者を回ったり、FAX送信したりしたことがある方はわかると思いますが、物件情報を伝えてもなかなかポータルサイトに乗せてくれないこともあります。これは先述した通りで、ポータルサイトに掲載するにもお金がかかるためです。
不動産業者さんからすれば、大規模な物件の募集を任せてくれるオーナーの物件の募集を優先するのは考えてみれば当然です。私のような零細大家の物件は後回しになりがちです涙。
しかしながら、例えばECHOESであれば、月額3,300円を払えば必ずポータルサイト３社に情報を掲載してくれます。しかも、どれくらい問い合わせがあったのか、内覧したけど何がハードルになって見送ったのか、などのフィードバックもあります。私は気に入っていてECHOESは良く使っています。
ジモティは不用品引き取りなどのイメージが強いですが、賃貸不動産募集にも活用可能です。ジモティで募集して直接入居希望者とジモティ上でやり取りが可能です。
もし内覧するとなったら日時を打ち合わせして自分が実際にご案内します。
ただジモティは割と客層の評判がよくないことがありますので注意です。
３．客付け依頼の注意点
Ⅰ.大手はあまり動かない？地場の不動産業者がおすすめ
先ほども記載のとおり、物件情報を持ち込んでも必ずその不動産業者さんが客付けをやってくれるわけではありません。
例えば私の場合、よくテレビCMなどでも広告を出しているような大手業者さんにも依頼をしたことがあります。これらの業者さんはほとんど動いてくれませんでした。
恐らくもっと太い客がいるのでそちらの物件が優先なのでしょう。
対照的に、地元密着型の小さな不動産業者さんのほうが熱心に動いてくれるケースが多いような気がします。扱う物件もそこまで多くないのか、私のような零細大家の物件も大切にしてくれることが多いです。
Ⅱ.広告料が少ないと動かないケースも
実際に私も経験しました。３号物件の募集を開始してからしばらくたっても反響があまりありませんでした。物件のスペック・募集家賃のバランスを見ても悪くないはずです。
試しに広告料をそれまでの１か月分から２か月分に変えたところ、一気に問い合わせ・内覧の数が増えたのです。
その物件は岡山県倉敷市のなかでも、瀬戸内海側にありかなり遠方の物件でした。
広告料１か月分ではわざわざ遠くの物件まで案内しに行くのが面倒くさくて動いてもらいづらかったんだと思います。
それが２か月分になってからは、「それだけ報酬もらえるのならがんばろう」と不動産屋さんも思ってくれたのでしょう。入居希望の方に紹介することが増えてそれからは一気に入居が決まったのでした。
広告料でケチって長く入居が決まらないくらいだったら、最初からある程度積んで早く決めてもらったほうが良いのかもしれませんね。
いかがでしたでしょうか。初めての物件購入の一歩を、勇気を出して踏み出したとしても、入居がつかなければ意味がありません。募集活動を行う上で参考になればうれしいです。
ここまで閲覧ありがとうございました！
【ボロ戸建て投資 初心者向け】指値の入れ方
こんにちは。
不動産投資初心者の方は、「利回りの高い物件を購入してみたい！」と考えていらっしゃるのではないでしょうか。
資産形成の初期ステージだと手元のキャッシュを厚くすることが最優先になりますのでとにかく利回り重視になりますよね。そうなるとなるべく安く物件を買うことが大事になってきます。
しかしながら、
・「売り出し価格よりも安く買いたいけどどう指値をすればよいのかわからない…」
・「いくらまで指値を入れて良いのだろう？あまりにも指値を入れすぎると失礼では？」
と困っている方もいるのではないでしょうか？
私も最初はそうでした。
そこで、この記事ではどうやって指値を入れるのか、指値を入れる金額の考え方について記載してみたいと思います！
目次
１．そもそも指値とは
２．どういう物件で指値が効きやすいのか
３．指値を入れる金額の考え方
４．指値を入れる上での注意点
上記の流れで説明していきます。
１．そもそも指値とは
“指値を入れる”とは、「売り出し価格よりも安い金額を提示して譲ってもらえないか交渉すること」になります。
不動産は株や投資信託などとは違い、取引する場所が決まっている取引所がありません。物件を売りたい売主と、買いたい飼い主が個別に相談して価格が決定されます。これを相対取引と言います。
個別の物件において金額が一様に決まっているわけではありません。売主・買主が合意すればその金額で取引が成立します。
２．どういう物件で指値が効きやすいのか
不動産取引は、「情報の非対称性」が発生しやすいことが特徴的です。
「情報の非対称性」について説明します。
例えば、ある売主が不動産を相続したとします。
売主「父が亡くなって田舎の家を相続したけど、こんなにボロボロで田舎にある家もらってもなあ…。何もしなくたって固定資産税は毎年数万かかるし、どうせ高い金額では売れないだろうし早く処分したいよ…」こんな風に考えがちです。
でも洗練された投資家・買主だと、同じ物件を見たとしても
買主「確かに傷んでいるけど水回りはきれいだし雨漏りもない。少しの手間と金額をかければ入居がつくな。リフォームに〇〇万かかるけど物件購入費用を▲▲万に抑えれば表面利回りは20%超えるなー。」なんてことを考えます。
ここに不動産取引の“歪み”があると言います。歪みは儲けを生じさせる源泉のようなものです。
ボロ戸建てを手放そうとしている売主は、多くの場合「こんな物件に価値なんてほとんどない。安くてもいいから手放してしまいたい」と考えていることが多いです。指値が効きやすい（≒安く取得しやすい）物件は、売主がこういう風に考えていることが多いです。
３．指値を入れる金額の考え方
こちらはいろんな考え方がありますが、私の考え方についてご紹介しますね。
私は、目標とする利回りから逆算して考えています。
どういうことか説明しますね。
基本的に、ボロ戸建ての場合「表面利回りが20%を超えるか」どうかを１つの基準としています。
表面利回りとは、
表面利回り ＝ 入居者から取れる月額家賃 × 12か月 ／ 費用総額 × 100
で計算できます。
分母の費用総額とは、物件取得費用やリフォーム費用、物件取得にかかる仲介手数料・登記費用など諸費用も含みます。
例えば、岡山県岡山市にとあるボロ物件があったとします。色々調べてみると、その物件をきれいにリフォームすれば45,000円ほどの家賃が取れそうなことがわかりました。
この場合、表面利回り20％を達成するためには、費用総額をいくらに収めれば良いでしょうか。中学レベルの方程式が解ければ答えはわかりますね。
費用総額 ＝ 45,000円（月額家賃） ×12か月 ／ 20%（表面利回り） × 100
＝ 270万円
となります。
つまり、月額家賃が45,000円の物件で表面利回り20％を実現するならば、費用総額を270万以下に抑えれば良い、ということになります。
こちら簡単に書いてしまいましたが、最初のころは「和式トイレを洋式にリフォームするのってどれくらいお金かかるんだろう」「雨漏りしているけど修理するとどれくらいかかるのかな？」などよくわからないですよね。最初のほうはある程度仕方ないです。
そのため個人的には「最初はほとんどリフォームが要らない」物件を買うことをおすすめしています。
徐々にリフォームが必要な部分が多い物件にシフトしていくと危険が少ないです！
色々書きましたがまとめると、
Ⅰ 目標とする利回りを決める
Ⅱ その物件で取れそうな家賃を見積もる
Ⅲ そこから逆算して費用総額をいくらまでに収めれば良いのかを計算する
Ⅳ リフォーム費用・諸費用を見積もる
Ⅴ （費用総額 ― リフォーム費用 ― 諸費用）← こちら以下の金額で物件が買えるように指値を入れる
ということになります。
もちろん安い金額であればあるほど利回りは上がりますので極力安い金額で買えないか試してみるのは良いことです。
４．指値を入れる上での注意点
上記でも触れた通り、極力安い金額で買うことができればその分利回りは上がります。
ただあまりにも無理な金額を提示すると不動産業者との関係が悪化してしまうことがあります。
不動産業者さんとしては、いくらボロ物件だとしても売主、つまり大切なお客さんから物件を預かっているわけです。その物件に対して、例えば「5万で譲ってくれ」などというと気分を害してしまうことがあるわけです。。
その業者さんが優秀な方で、お付き合いを続けていけばほかに優良な物件を紹介してもらえることがあるかもしれません。こうやって関係性が崩れてしまっては、以後そういう紹介をしてもらえることは無くなってしまいますよね。
なのでコミュニケーションの取り方には十分気を付けないといけません。
また、ボロ物件の場合あまりないかもしれませんが、優秀な物件の場合指値を入れていては、満額で買い付けを入れたほかの買主が優先されてそちらに交渉権が行ってしまうこともあります。
これらの事情を加味しながら、指値を考える必要があるわけです。
つまりどんな場合においても指値を入れることが最適とは限らないということです。
今回の記事はここまでです。
いかがでしょうか。普通に生活していたら商品の価格交渉することなんてなかなかありませんよね。
でも不動産取引の場合、もともとの額が大きいです。そのため指値によって数百万単位の指値が効くことはざらにあります。
私で言えば、330万で売り出されていた物件を100万で購入したことがあります。
売り出し価格から230万の値引きに成功したわけです。
まだ物件を持っていない方も、ゆくゆくはこういう交渉をすることになるでしょうし、数百万単位で利益が変わってきます。考え方が参考になればうれしい限りです。
築古戸建て物件 内覧時のチェックポイント一覧
こんにちは。
最近築古物件、いわゆるボロ戸建て投資について知り合いから相談をもらうことが増えてきました。
ただ、「初めてのボロ戸建て投資でその物件の良しあしが判断できない」「それぞれのリフォームの対応でどれくらいの修繕費用がかかるのかがわからず購入の決断ができない」などと言われることが多いです。
そこでこの記事では
・ボロ戸建ての内覧のときにどこをチェックすれば良いの？
・もしその場所を直すとなったときにどれくらいの費用がかかるの？
このあたりの質問に答えるつもりで記載をしていきます。
１床に緩いところがあるかどうか
２天井に雨漏りの跡があるかどうか
３物件に傾きがあるかどうか
４窓が開くかどうか
５上下水道が通っているかどうか
６トイレは洋式水洗であるか
７電気のアンペア数
８テレビが映るかどうか
９駐車スペースがあるかどうか
１床に緩いところがあるかどうか
物件に入ったら足先を意識して床に緩い部分がないかどうかチェックをしていきます。
基本的には１階の各部屋を確認すれば大丈夫です。
なぜこんなことをするかというと、シロアリに食われた部分がないかどうかをチェックするためです。
もしシロアリに食われてしまっていたらその部分が緩くなって最悪の場合床に穴が開いてしまうケースがあります。
シロアリ駆除にかかる費用ですが、駆除業者が大手上場企業の場合１坪で10,000円～、個人経営の安い業者さんであれば１坪で3,000円～のところもある印象です。
２天井に雨漏りの跡があるかどうか
こちらも大事なポイントで天井の雨漏りをチェックする必要があります。
言うまでもなく、大半の入居者は雨漏りがある部屋には住みたがりませんので笑、入居がつく前に修理しておく必要があります。
雨漏りは、物件によってどこに異変があるのかが素人目にはわからないことが多いです。瓦など実際にはがしてみないと大規模に直す必要があるのか、それとも軽微な修理で良いのかがわかりません。そのため初心者の方であれば雨漏りのある物件は敬遠するのが無難です。
私は軽微な雨漏りの修理は職人さんにお願いしたことがあります。その際にかかった費用は１５万程度でした。
３物件に傾きがあるかどうか
ボロい木造住宅だとまあまあの頻度で傾きがあります。ひどい物件だと入った瞬間に大きく傾いてることがわかります…。
個人的には軽い傾きはそこまで気にしていません。軽い傾きがあるくらいなら貸せるからです。賃貸借契約書の中に「傾きがあるが文句は言わないでください」と明記すれば後でトラブルにもなりません。
ただあまりにも大きな傾きだと、入居者がめまいをするなど体調に異変をきたしてしまうことがあります。
仮に大きな傾きを直す場合であれば、ジャッキアップなどで数百万単位でかかってしまうことがあります。初心者の方は大きな傾きがある物件は避けましょう。
４窓が開くかどうか
こちらも物件に傾きがあるかどうかに関わってきます。傾きがきつい物件だと、物件自体が歪んでいます。そうなると窓サッシも歪み開かなくなってしまうのです…。
こちらは対処法があって、開かない窓は板などを張り付けてないものとしてしまう、という手があります。
入居者としてみれば、開かない窓があれば「この窓開かないんだけど！大家さん何とかしてよ」という気持ちになり文句を言ってくるかもしれません。
ただ最初からふさいでしまって、窓の存在に気付かせなければ文句の言いようがありません笑。壊れている設備は最初から撤去する、見えないようにする、というのは使えるテクニックの１つなので覚えておいてください。
５上下水道が通っているかどうか
若い方で都会にしか住んだことがないという人には信じられないでしょうが、地方にいけば上下水道が通っていない物件はまだまだあります。
具体的には井戸水で水を供給している、というケースがあります。上下水道が完備されていることが理想です。ただ、井戸水であるが故に物件が破格の安さであることもあります。
井戸水の場合でも水が問題なく供給できるのかを中心にチェックするのがよさそうです。
６トイレは洋式水洗であるか
こちらもボロ戸建てあるあるです。古い物件だと和式トイレの物件が多くあります。
和式でも水洗であればまだ良いのですが、汲み取り式の物件もエリアによっては多く存在しますね。
基本、和式・汲み取りの場合は洋式化、下水接続するのが鉄則だと思います。
最近の賃貸物件で和式・汲み取りであることはまずなく、ほとんど全員の入居者が敬遠します。
自分だと和式・汲み取りの物件を洋式・下水接続して水洗化したことが２回あります。
職人さんには５０万ほどお支払いしました。これでも結構安くしてもらったほうなので、リフォーム業者さんによっては１００万近くかかってくることもあるかもしれません。
７電気のアンペア数
こちらはブレーカーを見れば良いです。具体的には、ブレーカーについている黒いバーを見てください。アンペア数が小さい物件だとあのバーが３本くらいだったりします。
一度に使える電力量が少なく、入居者から修理を求められることがあります。
あまり極端に小さいものは避けるのが無難と思われます。工事する場合数十万くらいかかってくると考えておいてください。
８テレビが映るかどうか
テレビアンテナがしっかり機能するかどうかを確認する必要があります。私も、自分の物件でアンテナを修理したことがありますが、１０万強ほどかかりました…。
可能であれば小さなテレビを内覧のときに持っていき、実際にアンテナと接続して映るかどうかを見ると良いです。
９駐車スペースがあるかどうか
地方の物件の場合、車を持っていることが生活の前提になります。特に面積が大きな物件で家族の人数が多くなりそうな場合、車を複数台停める必要が出てきます。
物件にもともと駐車場があれば問題ありません。その場合１台だけよりも複数台停められると募集には〇です。
もし駐車場がない場合、庭石やブロック塀を撤去して駐車スペースを創出するという手段もあります。そこまで費用が掛からないのに入居付けがしやすくなる、また場合によっては家賃をアップさせられるのでおすすめです。
そうやって駐車場にできそうなスペースもないという場合は周辺に月極駐車場がないかどうか探してみてください。数千円～借りられるというところがあるかもしれません。
いかがでしょうか。最初はなかなか内覧のポイントなんてわかりませんよね。上記あたりをチェックして置ければ最初のほうは十分ではないでしょうか。ぜひ良い物件に巡り合えると良いですね。
独自の立ち位置
こんにちは。
今週出張で岩手に行くことがありました。
盛岡冷麺で有名なくらいなんで駅前に冷麺のお店がたくさんありました。
会社の岩手県の担当者曰く、
「岩手は焼肉ランチ文化で、焼き肉のランチセットが1,000円くらいで食べられるお店が多くあるそうですよ」とのこと。
なるほど、その延長で冷麺を提供するお店が多いのかもしれませんね。
盛岡と言えば冷麺、青森と言えばリンゴ、みたいにこの土地と言えばこれ、みたいな商品って強いですよね。県外から来た人間にとってみれば一度は現地で経験してみたくなります。
他の県としては、もう冷麺は岩手に取られているので他のもので推すしかないですよね。他とは違うポジションを確立してしまえたらマーケティング上強いはずです。
最近ＳＮＳやネット上での発信について考えることが多くもっとうまく使いたいんですよね。これだけＳＮＳが発達していたら、極端な話、賃貸の仲介業者がなくても入居希望者と直接つながって、独自の物件を提供できて入居につなげられる仕組みみたいなのを作ってみたいと思っています。
例えば、ノーリフォーム貸しの築古物件なんかはなかなか賃貸市場には出てきません。
ただＤＩＹできる職人さんなんかは飛びつく方がいるんじゃないでしょうか。
大家はリフォームの手間を省ける、入居者は安く住める、そのエリアは古い空き家が埋まるということでwin-win-winなんですよね。
例えばなんですけどＳＮＳで、ノーリフォーム貸し専門大家ということで発信して自分でwebサイトつくって物件のポータル作る、みたいなことはやってみたいんですよね～。少しずつweb制作の勉強はしているので作れそうなイメージは沸いてきています。
まあこうやって書くだけで行動に移さないのは意味ないんでぼちぼち行動と勉強は継続していきます。
■
こんにちは。
出張で青森に来ているのですが、客先への訪問から帰る途中乗る電車の方向を間違い在来線の辺鄙な駅で降りることになってしまいました。
１日あたりの乗車人数 47人…
勤め先のオフィスの最寄り新宿駅だと77万人
16,400分の1ですね…。
1時間半に一本くらいしか電車がないので駅のベンチでひたすら待ちました。
こんなところでも物件あるのかなと思い検索してみました。
ありますねー。
戸建てだとこの１件ですね。
不動産ってホント固いですよね。
まだ物件持っていない方からすれば「こんなところで貸せるわけない」と思うのでしょうが、大家仲間の皆さんに固定観念をぶち壊してもらう経験をたくさんできたので貸せる気しかしません。
この地域で戸建て賃貸物件やるとしたら競合はおそらくゼロ、一人住みたいと思ってくれる人を見つけさえすればＯＫ。
戸建てなら売主が不動産に詳しくない一般客なのでそこに歪みがありますよね。
売主が「こんな地区でも貸せる」という認識ないのでタダででも引き取ってもらいたいというように考えてくれます。
山中の駅で黄昏ながら改めて不動産賃貸事業の固さを実感できましたｗ
自分の資産化
こんにちは。
本業の会社勤めで、入社１～３年目くらいの営業社員に付き添って営業方法をレクチャーするという仕事を最近するようになりました。
そりゃ入社８年目にもなれば若手の社員からすれば経験も豊富で多少は彼らにとって学びになるアドバイスくらい多少はできると思います。
ありがたいことに一度同行した社員から「今度こういう案件があるんで、来月の第〇週に再度同行いただけませんか。」などとお声がかかることも増えてきました。
こうやって信頼を貯めて社内で評判が高まっていくのはなんだかうれしいですね。
もちろん若い社員の皆さんに頼ってもらえるのはうれしい限りなのですが、その構築した信頼によって得られるものって結局会社にすべて持っていかれるだけなんですよね～…
不動産賃貸業でもなんでもいいのですが、自分のビジネスであれば蓄積した信頼はきほん自分のところに帰ってきます。
自分のビジネスなら、不動産業者さんと信頼関係を築くことができて物件を紹介していただいたり、継続的にお願いしているリフォームの職人さんには安く直していただいたりと、自分の資産となって帰ってくる感覚があります。
もっというと、こういうブログだって大家仲間の方に見てもらって、自分の物件取得の経緯など知ってもらう。リアルであった際に質問をいただいて、そのやりとりの中で自分にむしろプラスになる情報をもらうことだってありました。
ただ会社の仕事を頑張って後輩たちが成果を上げても、年間で基本給数千円しか上がりませんからね～…笑。なかなか厳しいものがあります。
本業は本業で手を抜かずに頑張るにしても、フルコミットは避けて個人としての自分の資産につながる活動には労を惜しまずにいたいと思いました。
