築古戸建て物件 内覧時のチェックポイント一覧
こんにちは。
最近築古物件、いわゆるボロ戸建て投資について知り合いから相談をもらうことが増えてきました。
ただ、「初めてのボロ戸建て投資でその物件の良しあしが判断できない」「それぞれのリフォームの対応でどれくらいの修繕費用がかかるのかがわからず購入の決断ができない」などと言われることが多いです。
そこでこの記事では
・ボロ戸建ての内覧のときにどこをチェックすれば良いの？
・もしその場所を直すとなったときにどれくらいの費用がかかるの？
このあたりの質問に答えるつもりで記載をしていきます。
１床に緩いところがあるかどうか
２天井に雨漏りの跡があるかどうか
３物件に傾きがあるかどうか
４窓が開くかどうか
５上下水道が通っているかどうか
６トイレは洋式水洗であるか
７電気のアンペア数
８テレビが映るかどうか
９駐車スペースがあるかどうか
１床に緩いところがあるかどうか
物件に入ったら足先を意識して床に緩い部分がないかどうかチェックをしていきます。
基本的には１階の各部屋を確認すれば大丈夫です。
なぜこんなことをするかというと、シロアリに食われた部分がないかどうかをチェックするためです。
もしシロアリに食われてしまっていたらその部分が緩くなって最悪の場合床に穴が開いてしまうケースがあります。
シロアリ駆除にかかる費用ですが、駆除業者が大手上場企業の場合１坪で10,000円～、個人経営の安い業者さんであれば１坪で3,000円～のところもある印象です。
２天井に雨漏りの跡があるかどうか
こちらも大事なポイントで天井の雨漏りをチェックする必要があります。
言うまでもなく、大半の入居者は雨漏りがある部屋には住みたがりませんので笑、入居がつく前に修理しておく必要があります。
雨漏りは、物件によってどこに異変があるのかが素人目にはわからないことが多いです。瓦など実際にはがしてみないと大規模に直す必要があるのか、それとも軽微な修理で良いのかがわかりません。そのため初心者の方であれば雨漏りのある物件は敬遠するのが無難です。
私は軽微な雨漏りの修理は職人さんにお願いしたことがあります。その際にかかった費用は１５万程度でした。
３物件に傾きがあるかどうか
ボロい木造住宅だとまあまあの頻度で傾きがあります。ひどい物件だと入った瞬間に大きく傾いてることがわかります…。
個人的には軽い傾きはそこまで気にしていません。軽い傾きがあるくらいなら貸せるからです。賃貸借契約書の中に「傾きがあるが文句は言わないでください」と明記すれば後でトラブルにもなりません。
ただあまりにも大きな傾きだと、入居者がめまいをするなど体調に異変をきたしてしまうことがあります。
仮に大きな傾きを直す場合であれば、ジャッキアップなどで数百万単位でかかってしまうことがあります。初心者の方は大きな傾きがある物件は避けましょう。
４窓が開くかどうか
こちらも物件に傾きがあるかどうかに関わってきます。傾きがきつい物件だと、物件自体が歪んでいます。そうなると窓サッシも歪み開かなくなってしまうのです…。
こちらは対処法があって、開かない窓は板などを張り付けてないものとしてしまう、という手があります。
入居者としてみれば、開かない窓があれば「この窓開かないんだけど！大家さん何とかしてよ」という気持ちになり文句を言ってくるかもしれません。
ただ最初からふさいでしまって、窓の存在に気付かせなければ文句の言いようがありません笑。壊れている設備は最初から撤去する、見えないようにする、というのは使えるテクニックの１つなので覚えておいてください。
５上下水道が通っているかどうか
若い方で都会にしか住んだことがないという人には信じられないでしょうが、地方にいけば上下水道が通っていない物件はまだまだあります。
具体的には井戸水で水を供給している、というケースがあります。上下水道が完備されていることが理想です。ただ、井戸水であるが故に物件が破格の安さであることもあります。
井戸水の場合でも水が問題なく供給できるのかを中心にチェックするのがよさそうです。
６トイレは洋式水洗であるか
こちらもボロ戸建てあるあるです。古い物件だと和式トイレの物件が多くあります。
和式でも水洗であればまだ良いのですが、汲み取り式の物件もエリアによっては多く存在しますね。
基本、和式・汲み取りの場合は洋式化、下水接続するのが鉄則だと思います。
最近の賃貸物件で和式・汲み取りであることはまずなく、ほとんど全員の入居者が敬遠します。
自分だと和式・汲み取りの物件を洋式・下水接続して水洗化したことが２回あります。
職人さんには５０万ほどお支払いしました。これでも結構安くしてもらったほうなので、リフォーム業者さんによっては１００万近くかかってくることもあるかもしれません。
７電気のアンペア数
こちらはブレーカーを見れば良いです。具体的には、ブレーカーについている黒いバーを見てください。アンペア数が小さい物件だとあのバーが３本くらいだったりします。
一度に使える電力量が少なく、入居者から修理を求められることがあります。
あまり極端に小さいものは避けるのが無難と思われます。工事する場合数十万くらいかかってくると考えておいてください。
８テレビが映るかどうか
テレビアンテナがしっかり機能するかどうかを確認する必要があります。私も、自分の物件でアンテナを修理したことがありますが、１０万強ほどかかりました…。
可能であれば小さなテレビを内覧のときに持っていき、実際にアンテナと接続して映るかどうかを見ると良いです。
９駐車スペースがあるかどうか
地方の物件の場合、車を持っていることが生活の前提になります。特に面積が大きな物件で家族の人数が多くなりそうな場合、車を複数台停める必要が出てきます。
物件にもともと駐車場があれば問題ありません。その場合１台だけよりも複数台停められると募集には〇です。
もし駐車場がない場合、庭石やブロック塀を撤去して駐車スペースを創出するという手段もあります。そこまで費用が掛からないのに入居付けがしやすくなる、また場合によっては家賃をアップさせられるのでおすすめです。
そうやって駐車場にできそうなスペースもないという場合は周辺に月極駐車場がないかどうか探してみてください。数千円～借りられるというところがあるかもしれません。
いかがでしょうか。最初はなかなか内覧のポイントなんてわかりませんよね。上記あたりをチェックして置ければ最初のほうは十分ではないでしょうか。ぜひ良い物件に巡り合えると良いですね。
