内覧のときに心がけること

こんにちは。記事の閲覧ありがとうございます。

不動産投資をしていてこれから物件数を増やそうとしている方は内覧に行かれているはずです。そのときにどのように行動されていますでしょうか。

物件の内覧に行く際には基本的に一人が多いですよね。先輩大家さんなどと一緒に行ってどういう観点をチェックされてるのかを聞けるといいのですが、なかなかそういうことができる方ばかりでもないと思われます。

私は雨漏りがないか、トイレ・風呂など水回りの様子、床に緩いところがないか、ブレーカーがしょぼくないかなどを見ています。これらは修繕するとしたら数十万単位で大きな額がかかってくる箇所です。

例えば、トイレが汲み取り・和式なので下水接続、洋式化するとします。
いくつかこういうケースの物件を購入し実際にリフォームをすべて外注で依頼しました。いずれのケースでも3～50万はかかった記憶があります。

ほかにもいろいろチェックすべき点はあると思います。
以前本を読んでいてとても参考になる内容があったので紹介しておきます。

ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術 | ふかぽん（a.k.a.ボロ戸建てKING） | ビジネス・経済 | Kindleストア | Amazon
こちらのふかぽんさんは無借金でぼろ戸建てを次々購入し拡大を進めている方です。
こちらの書籍の前半のほうにふかぽんさんが内覧のときにチェックする項目のリストが載っていました。私的にはそちらのリストの内容だけでも本の金額以上の価値があって十分ペイしたと感じましたのでおすすめです。テレビのアンテナがきちんと故障せず機能するかなども見ているなどと書いてあった気がします。

私がこだわっているのは、その物件があまり気に入らず購入に後ろ向きであったとしても必ず金額は提示することです。極端な話、「この物件あんまりいらないな汗」と感じたとしても、例えばですが「5万なら買います」などと金額を提示すればよいのです。

私も戸建て投資始めたてで熱量があふれ出ていた時期には、休日の朝から夕方ごろまで一日４件ほど内覧の予定をいれていました。そういう時期をしばらく続けて気づくことができたのですが、物件の良しあしを決めるのは「物件のスペックと金額のバランス」だということです。

どんなにボロボロで直す場所が多くても、1万円で買えるのであれば買い付けが殺到するということもあるはずです。

逆に、雨漏りもない、床もしっかりしている、駐車場も複数台とれる、直す箇所なんてない、取れる家賃は月５万なのに物件価格が5千万ならだれも買わないでしょう。
（実需はいったん無視）

だから「これくらいなら買ってもいい」という金額を提示するのです。

「なかなか売れなくて困ってそうな物件を、これくらいの金額で引き取ってあげよう」というマインドセットだとうまくいくことが多いです。

売主さんは「いらないけど物件を相続してしまった。極端に安くてもいいから手放したい」「これから入院でお金が必要。不要な物件を早く処理して現金化したい」などなど様々な事情があります。
そういう、大きな指値が効きうる方は少ないかもしれませんが一定数必ず存在します。そういう方、物件に巡り合うには数をこなす必要があります。

いろんな方から話を聞いたり本を読んだりしてインプットした内容を、内覧に行く、買い付け発射するのを繰り返して実践するのが一番の上達の早道だと感じます。