期限を決めない
こんにちは。
皆さんって投資で「何歳までに月いくらのキャッシュフローを生み出せるようになりたい」、などと目標を定めていますでしょうか。
私も漠然と40歳までに会社は辞めたいとなんとなくは考えています。
身の回りで不動産投資を行っている大家仲間の皆さんも具体的に「いつまでに月いくらのキャッシュフローを稼げるようになりたい」とイメージを語ってくださる方もいました。でも最近になって、投資においてはあまり目標をかちっと決めすぎないほう良いきがしてきました。
私は昨年度中から「２２年度からは転勤になりそうだ」という予測をずっと立てていました。会社的にも転勤を後押ししてくれる感じだったのもありほぼほぼ既定路線でした。
転勤してからは安く物件を買うことがしばらく難しくなるだろうと思っていて、岡山にいるうちに１０戸は物件を買っておこう、というふうに考えるようになりました。
そこからの自分の行動量は、自分でも異常だったなと今となっては思います。
平日５日間は早朝から２１時ごろまで本業で働き土日はひたすら内覧と大家の会の見学会でした。遊びに行かないので無駄なお金は使いませんのでひたすら貯まります。
ジムに通っていたので、しいて言えば月7,000円のジム代くらいです笑
行動し続けていると、指値交渉のコツもつかんできて安く買える物件もありました。中には15万ほどで買えたものもありました。
でも今冷静に考えると、自分が欲している物件のスペックからはやや外れるものもありました。「転勤までに10戸買う」という目標の達成を優先しすぎてやや物件を精査する基準が甘くなってしまったのです。
いまは築古戸建てしか持っていませんので多少失敗しても泣ける金額です。
でもこれが一棟ものであればリカバリーが難しいので気をつけねばなりません。
投資で賢く振舞えるのは、時期をみて行動できる人である気がします。
抑えるべきタイミングでは抑える、勝負すべき時に勝負する。
自分本位で動くのではなく市場が割安感に包まれたタイミングで買う。
昨年は１年で６戸買うなどかなり動き回った年でした。
今年は来るべきタイミングに備えて蓄えるようにしたいと思っています。
とはいえ興味ある物件が出てきたら買いたくなる欲にかられることもありますが、
そこはぐっと何とかこらえます笑
エネルギーを不動産でなくて、こうやってブログなどの第3の収入の柱につながるように振り分けながら頑張ります。
移動を無駄にしない
こんにちは。
種銭集めに精を出す毎日を送っています笑
この週末は妻が飛行機で実家に帰っていました。
もったいないことにマイルカードを作っていないようで、マイル登録はしなかったそうです。それを聞きつけて搭乗便名、搭乗席の履歴を控えさせてもらってマイルをいただきました！航空機登場後にマイル登録ができるみたいです。
こういうふうにやれば必ずもらえるマイルやポイント類を収集しないのって、お金が落ちているのに拾わない感覚に近いです。もはやもらわないと気が済まなくなってしまっています…。
JAL国際線アップグレード特典 マイル早見表 - JALマイレージバンク
いまの部署だと出張で月１以上は飛行機に乗ります。そのペースで１年間ため続ければ、羽田⇔沖縄間の１往復は無料で行けそうです。自腹だと結構な額になりますので馬鹿になりませんね。
新幹線はもっと頻繁にのってますので、「新幹線乗車でもポイントが付けば良いのに」、とずっと考えていました。
JALカードSuica：ビューカード (jreast.co.jp)
やはり調べてみるとありましたね。
電車を使うたびにJREポイントがたまります。
JREポイントはマイルに交換が可能です。
以前の記事でも書いた通り最近は三井住友ゴールドカードを使っています。
そちらで１００万円使えば永年年会費無料となるので初年度で何としても１００万円分使うつもりです。
今年は結婚式や旅行の予定があるのでそちらで簡単に１００万は超えそうな見込みです。そのため別のカードでの決済も進めています。
やはり楽天カードのポイント還元率が優秀ですが、こうやって電車であれば別のカードなど、使い分けることで最高の還元率になることを目指しています笑
１戸目取得のためにするべきこと
こんにちは。
１戸目の物件を取得したのが2019年の８月のことでしたので、そこから２年10か月が経ちました。１戸目を取得してからはコツをつかむことが出来たようであれよあれよと10戸目まで取得を進めることができました。
いま思うと１戸目の取得が最もハードルが高く一歩踏み出す際にも勇気が必要であったことを鮮明に覚えています。
不動産に興味があって調べている方も、残念ながら全員が１戸目の取得にまで到達できるわけではないと思われます。物件の調査や書籍での勉強など継続しきれずに挫折してそのまま本業の忙しさにかまけてしまうというケースもありそうです。
逆に、難しそうに見える１戸目のハードルさえ超えてしまえばあとは２戸目、３戸目、その先へ、とどんどん進んでいける気がします。
いま振り返ってみると、１戸目を取得するために、何がうまく行った要因であったのか、なんとなく言語化できるようになっていました。
主には下記３点でした。
①物件検索を短時間でもいいので毎日続けたこと
②失敗した際のリスクを適正に見積もったこと
③先に進んでいる先輩方がいらっしゃるコミュニティに顔を出し続けたこと
①物件検索を短時間でもいいので毎日続けたこと
恐らく１戸目の不動産を買おうという方は、会社員でも個人事業主でも何らか本業という職業がある人が多いと思われます。本業で日中は忙しいので、不動産に使える時間は一日のなかでもわずかではないでしょうか。
そんな中でも毎日不動産に何かしらの手段で触れ続けることが大事だと感じてます。
挫折するケースは、
「興味を持って調べ始めたけど仕事が忙しくなってそれができなくなった。１日だけさぼるつもりだったのが、２日、３日、１週間とどんどん伸びていってしまって気づいたら不動産から離れてしまった…」
こんな感じであることが多いのではないでしょうか？最悪、１日５分でもいいので物件検索をネットでするだけでもいいのでやれるといいですね。一度さぼるとサボりに歯止めが利かなくなりがちなので、何としてでも継続することです。
また、１日わずかの時間でも不動産に触れていると、運転しているときやお風呂に入っているとき、何かの隙間時間などでふとした瞬間に不動産のことを思い出します。例えば「いままでこういう検索の仕方をしていたけど、今度はこういう条件を加えて見てみようかな」など突発的に良いアイディアが浮かび、検索のやり方が進化することがあります。
ちょっとしたことでも閃いて、検索のPDCAが回っていくとどんどん上達して気づけばよい物件に巡り合いやすくなっているはずです。
②失敗した際のリスクを適正に見積もったこと
最初は不動産投資の全体像が見えていないので何もかもがリスクに思えて一歩踏み出せなくなりがちです。
修繕でどれくらいの費用が掛かるのか、売買の諸費用はどれくらいかかるのか、果たしてこのエリアで貸せるのか、などなど。
一番大きいのは、私の中では「果たしてこの物件が貸せるのか？」ということでした。
購入して修繕して数百万単位でかかっても貸せないかもしれない、と不安でした。
今となっては「かなり安く募集すればどんな物件でも貸せる」という発想に至っているので良いのですが、当時はそんな考えには到底及びませんでした…汗。
当時気づけて良かったのが、「最悪しばらく募集して貸せなかったとしても、購入額に近いくらいの額で売却できる」ということです。
物件は200万、リフォーム＋プラス諸費用で50万、総額250万くらいかかりました。
ただその200万の物件は問い合わせが割と多く私が購入した後にもいくつか問い合わせが来ていた、と売買の業者さんがおっしゃってました。だから「200万で売りにだせば売れるだろう。仲介手数料とリフォーム代で損するにしても100万もかからない」と気づきました。
当時の自分は不動産のために支出を切り詰めて年間で150万は貯めていたので１年また貯金すればリカバリーできるか、くらいの気持ちになれたので一歩踏み出せました。
ちなみに１号物件はそのあと難なく貸すことができ、総額250万ほどかかった費用のうち、2022年６月時点ですでに100万以上は家賃として回収できています。このまま貸し続けて元本250万円ほど回収出来たらオーナーチェンジで売却するつもりです。
③先に進んでいらっしゃる先輩方がいるコミュニティに顔を出し続けたこと
これも大きいですね。大家の会に所属させてもらってたので、困っていることがあれば近くにいる先輩大家さんに質問ができました。先人たちは「それはこうすれば良いんだよ」と気さくに教えてくれました。
自分が悩んでいる課題は、とっくに先輩方はクリアされていて、「自分もできる！」という前向きな気持ちにどんどん変わっていったのでした。
また、不動産で稼いでる先輩方の話を聞いているうちに「自分も早く挑戦しないともったいない。機会損失が生じている…」という気持ちになり、”自分には難しい”という不安から”はやくやらないとマズイ”という不安に変わっていったのでした。
そうこうしているうちに、毎日の物件検索は継続出来て、多い時は１日４件の内覧など行動量が増えていき、気づいたら１戸目を買っていました。
まだ踏み出せない方は上記の①～③まで意識してみると良いと思います。
この記事が悩んでいる方の背中を押す内容になっていれば嬉しい限りです。
社宅としての賃貸
こんにちは。
現在募集中の９号物件に「契約をしたい」という問い合わせが入りました。
９号物件の紹介① - 岡山・東京の二拠点で不動産賃貸業を営む会社員の日記 (hatenablog.com)
正式な申し込み・入金までは油断できませんが嬉しいことです。
９号物件はノーリフォーム、風呂なし、和式汲み取り、傾きあり、雨漏りもあります。
大家である私が言うのもなんですがよくこの物件を借りようとするよな、と思いますｗ
別の物件でもやっていたDIY可で貸すというやり方です。
購入額は１５万でしたので自分のなかでは実験的な立ち位置の物件です。何事も経験だと考えています。（体よく言っていますが直すのがめんどくさくなっただけです汗）
でもすでに問い合わせは１０件弱入っており、一度申し込みまでありましたが諸事情あってキャンセルになってしまいました。入居が決まるのは時間の問題かと。
そんな９号ですが社宅としての入居を検討いただいているようです。
日本企業によくある福利厚生の制度の１つですよね。
社宅制度のメリットってそもそも何なのでしょうか。
私は法人の代表なので企業側に立って考えてみました。
一番は、同額の給料を増やすよりも、社宅費用として負担するほうが得ということかと思いました。
例えば借り上げ社宅で月７万の家賃を会社が負担したとします。年額に換算すると×12で８４万円ですね。
仮に従業員に８４万円分家賃手当として昇給するとします。給料が８４万円増えても手取りが８４万増えるわけではありません。なぜなら支給する額のうち何割かは税金として持っていかれるからです。
給料じゃなくて手取りを８４万増やしたいのであれば、給料は８４万以上増やす必要が出てきてしまいます。
ただ、社宅費用を負担する形であれば８４万補助すれば従業員の負担は８４万円分そのまま軽減されます。しかもその分の金額が支給される給与から引かれることにより、所得にかかる所得税額が減額されるので負担がもっと軽減されることになるはずです。
よって、家賃補助分給料を増やすよりも、同額を給料から差し引いたほうが企業側にとっても従業員側にとっても得、ということになります。
自分で法人をやっているとこういうことを考えるようになりますが、社員として社宅制度の恩恵を受けるだけではこういう発想にはならないでしょうね…。日本の企業も、せっかくやっている取り組み自体は優れているのでこういうメリットがある制度なんだよ、というのはもっと説明しても良い気がします。
それ以前に日本の教育制度のなかにもっとお金の勉強の分野を増やしたほうが良い気がしますね～。
そんなことを考えた１日でした。
法人経費として水道光熱費を落とす
こんにちは。
自宅に水道使用量の検針票が届いていました。
いまの自宅は会社の事務所として借りており水道光熱費等の費用も法人の経費として計上しております。
大家さんの仲間から「法人の経費として落とせると生活楽になるよね～」と言われても、数年前まで言われていることの意味がさっぱりわかっていませんでした笑
なるべく理解しやすいように私なりにかみ砕いてみます。
もし会社員として働いている年収８００万のAさんと、不動産賃貸業で年収８００万稼ぐBさんがいたとします。どちらも、水道光熱費や通信費（スマホ・ネット）などにかかる月の費用が５万、年間６０万支出しているとします。（本来であれば法人としての使用分と個人としての使用分に按分しますが、話の単純化のために割愛します）
Aさんの場合、住民税や所得税がひかれて手取は５７０万ほどになるはずです。（家族構成によって若干ことなりますけど）
そこから６０万の生活費がひかれて手残りは５１０万円となります。
続いてBさんの場合です。８００万の家賃収入があり、そこから経費として６０万を引くと７４０万の利益ということになります。ここから法人税が１５％かかるとして１１１万税金として持っていかれます。
手残りは、７４０万―１１１万で６２９万です。
上記の計算はかなりざっくりで細かい部分は誤っているところもあるかと思います。ただおおざっぱでもいいので全体感を理解できることが重要です。
どうでしょうか。年収は一緒でも会社員、法人代表とで全く手残りが異なりますよね。
会社員は税金を引かれた給料から光熱費を払わないといけません。
法人であれば収入から先に経費（光熱費）を引きます。最後に税金を払います。
この順番の差が大きいのです。
もちろん会社に残ったお金は好き勝手使えるわけではありません。役員報酬として支払われることで自由に使えるようになるなど別問題も確かにあります。でもトータルの手残りでいうと絶対に法人の経費として落としたほうが大きくなります。
会社設立、税理士への支払いなど確かに追加費用は掛かります。でも法人として実績を積んでいくことで融資がおりやすくなるなど、長い目で見ればメリットが圧倒的に上回ります。悩んでいる方には、さっさと法人をつくってしまうことをお勧めしています。
大企業の戸建て賃貸参入
こんにちは。
ネットでこんな記事をみつけてしまいました…。
賃貸戸建て、コロナで活発: 日本経済新聞 (nikkei.com)
大きな会社が戸建てリフォーム→賃貸まで参入してくるようですね。
コロナ禍でリモートワークをする人が増え、狭い集合住宅から一戸建てへ、という流れがあるものと思われます。
会社の先輩は、リモートで自宅で会議に参加される際は自家用車から参加されてますね。どうやら会議の声がうるさいらしくて奥様に追い出されてしまうようですｗ
そんな扱いうけるくらいなら大きな家に引っ越して室内から参加したいですね笑。
戸建て賃貸って、ロットが小さくて資金効率が良くないから大きな企業が参入してきづらく個人・零細法人でも戦いやすいのがメリットなんですけどね。
よく考えてみればカチタスという会社も中古戸建ての買い取り、リフォームしての再販の事業を手掛けてますよね。
大きな会社と戦場がかぶらないようにして苦戦しないようにしたいものですね。
会社としては効率を考えると、都市部・市街地の戸建てを集中的に取得するような気がします。
そう考えると我々のような個人・零細企業は地方を主戦場にするのが戦いやすいかもしれません。
もしくは超激安で仕入れてノーリフォームで貸すやり方は、さすがに企業イメージを考えると大きな会社はやらないと思われますｗ。
ノーリフォーム貸しの実践例↓
７号物件の紹介② - 岡山・東京の二拠点で不動産賃貸業を営む会社員の日記 (hatenablog.com)
「大企業が参入してくるなんて…。」と、こういうニュースにひるんで参入できない方もいるかもしれません。
でも成功する人はリスクを認識したうえで飛び込める人だと思います。数百万の戸建て賃貸、別に失敗して仮に貸せないにしたって大した額じゃありません。
本気を出せば年間１００万なら貯められる人がほとんどのはずです。数年でリカバリーできます。
逆にビビって挑戦できないことこそが最大の失敗です。悩んでいる方はトライしてみてほしいです。
ポイント整理
こんにちは。
以前書いたマネーフォワードmeへの保有口座・クレジットカードの連携を進めているところです。現金預金、証券口座の残高が登録できるだけでなくて、保有している各種ポイントも連携出来てとても便利です。
いろんなサイトのポイントを保有していて結局どれくらいあるのかよくわかっていませんでした。そのため集約してみました。
ポンタポイント： 37,000ポイント
NTTポイント： 970ポイント
アマゾンポイント：140ポイント
楽天ポイント： 8,000ポイント
メルペイ残高： 43,000ポイント
合計すると89,000ポイントありました。
思っていた以上にありますね。
ここ2年ほどは楽天カードをメインで使っていますが、それまではリクルート系のクレジットカードを使っていました。ほぼポイントを使ってこなかったので結構たまっていました。
メルペイは洋服や本などの不用品を処理していったら気づいたらこれくらい貯まっていました。
金額に直すと9万弱で家計にそこまで多くのインパクトはありませんが、自分の資産を整理して正確にいくら持っているのか把握することは資産管理上大事な気がしています。いくら持ってて、月の支出がいくらで、毎月いくらたまっていくのかの正確な把握はお金持ちになるために大事な行動だと思いますので気を付けています。
