高齢入居者の見守り
こんにちは。
今回も、先週末に出席した勉強会の内容の続きです。
孤独死→事故物件となってしまうことを危惧する方が多い一方、国交省のガイドラインに示されるように物件内での自然死は告知が緩くなっていく方向性です。そのため高齢者の入居を前向きに捉えては？という内容を書いておりました
ただやはり気になるのは、居室内での孤独死から発見までに長引いてしまい特殊清掃などが必要になってしまうケースですよね。原状回復に時間とお金がかかってしまいます。
理想は、管理会社の方から、もしくは自主管理なら大家さん自らで、定期的に入居者と電話等でコンタクトを取り続けることでしょうか。連絡がつながらなくなったら亡くなっている可能性が高いと判断できます。しかしながら手間と時間がかかるので現実的ではありません。
そこでR６５不動産では見守り用の機器を準備されているようでした。
【R65不動産】コロナ禍の不動産オーナーや管理会社に向けて、「R65あんしん見守りパック」の3ヶ月無償提供を開始｜株式会社R65のプレスリリース (prtimes.jp)
物件に取り付けると、電気の流量で入居者が健在かどうか判断できるそうです。
こんな便利なものがあるんですね～
他にも高齢者の入居によるトラブルを防ぐ上で下記を意識したほうが良いとアドバイスをいただきました。
１まず保証人を親族でしっかりとる
２緊急時に対応してくれる親族が誰かをはっきりさせておく
３親族がいなければ本人に最期をどう考えているか確認する
４地域包括支援センターを調べておく
地域包括支援センターとは行政の第３セクターで、中学校区に１つはあります。高齢者の入居トラブル解決に向けて協力してくれるんだそうです。
もちろん高齢者の入居は、入居期間が長くなりやすいなどいいことばかりではありません。若い方よりも手続きに時間がかかるなどデメリットももちろんあります。
ただ、代表の方の「困っている高齢者を救って世の中をもっとよくしたい」という想いに胸を打たれた気持ちになりました。自分も高齢者の受け入れは前向きに行っていきたいと思っています。
事故物件の賃貸・国交省のガイドラインについて
こんにちは。
昨日に引き続いて出席した勉強会の内容のご紹介です。
前回は高齢者×賃貸物件の現状、高齢入居者にはいっていただくことのメリット・デメリットについて書いておりました。
ちなみに高齢者が入居していても、居室内でなくなることは全体の２割程度とのことでした。多くは病院など居室外でなくなるのだそうです。
皆さんは国交省のガイドラインの内容についてはご存じでしょうか？
不動産会社による顧客への心理的瑕疵の告知の仕方にはばらつきがありました。
それぞれの事象に対して告知の基準がないので、すべての死亡事故等に対して事故物件として告知をすべきなのかと、オーナー・不動産業者としても気になっているところだったのではないでしょうか。
高齢者の入居問題を考える際に、高齢者の自然死まですべて事故物件として扱う、絶対告知しないといけないとなると、入居付けに影響が出ます。結果、高齢単身者の入居をオーナー・不動産業者ともに敬遠するという事態につながっていました。
先のガイドラインによると、下記の事象に該当する場合は告知の義務はないとされます。
①賃貸借・売買取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転落死や誤嚥など）
②賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年経過後
③賃貸借・売買取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死 （発覚からの経過期間の定めなし）
高齢者の自然死は上記①に該当しますので告知の必要はない、ということになりそうです。国としてはこのあたりの告知の基準を緩めることで高齢単身者の入居を促進したいという意図もあるのでしょう。
余談ですが、私は事故物件を所有しています。
10号物件の紹介① - 岡山・東京の二拠点で不動産賃貸業を営む会社員の日記 (hatenablog.com)
上記の物件は高齢者の自然死ではなくて、心理的瑕疵としてはもっとハード（？）な入居者の自殺でした。
もちろん心理的瑕疵、自殺があったことを告知して募集しました。物件の立地・スペック・価格のバランスがよかったのかそれでも速攻で入居が決まりました。
ちなみに管理会社の方から聞いたのですが、入居者さんは「事故物件？全く気にしませんよ」とのことだったそうです。確かに若干家賃は割安な設定にしたのでそれもあって早めに決めることができました。
さすがに特殊清掃までは未体験ですが、自分の体験と、ガイドラインの方向性から判断するに、個人的には入居者の死があっても何とかできそうだという気がしています笑。
もちろんこのブログの内容は「事故物件でも絶対貸せますよ」と言っているわけではないので、事故物件にトライする場合には上記ガイドラインや自分で調査をしてもらったうえでご判断ください！
高齢者単身世帯の入居について
こんにちは。
昨日に引き続いて、土曜日に参加してきた勉強会の内容についてです。
第2部はR65不動産の山本代表のご講演でした。
【R65不動産】65歳からのお部屋探しなら | 高齢者・シニア向けの賃貸マンション・賃貸アパートを探す
冒頭、「伝えたいメッセージは『保有されている物件で高齢者入居をOKにされてみては？』ということです」という結論ファーストの構成になっており訴求が明確でした。それを裏付けるデータ、説明が続いていき理解しやすかったです。
概要です。
超高齢化が進む日本において高齢者が賃貸物件に入居しやすくすることは喫緊の課題になっています。単身の高齢者の場合、孤独死が発生することを嫌って入居NGにされている大家さんもいらっしゃると思います。
高齢者にとって住宅の選択肢は我々大家が運営する民営の賃貸物件だけではありません。例えば公営住宅、サービス付き高齢者住宅なども選択肢になってきます。
ただ公営住宅は数が減少傾向だそうです。この20年で25,000戸ほど減少しています。しかもかなりの抽選倍率。全国で平均をとると22倍、東京都内に限定するとだと70倍もの倍率でほぼ入れないそうです。特に、公営住宅の１Ｆは何十年も住んでいる世帯がおり、階段がつらくて２階建て以上の持ち家の自宅から引っ越そうという高齢者にとっては入居が困難となっている現状があります。
私の実家は都内の公営住宅です。うちは母子家庭で収入が厳しかったので安い家賃で入居できる公営住宅に助けられてきました。いまでも母は一人で公営住宅に住んでいます。途中、公営住宅から別の公営住宅に引っ越すことがありましたが、もう住み始めて30年以上になるはずです。母はまだ60手前で高齢者という年ではありませんが、一度入ると安い家賃であるが故に退去が少ないのはとてもよく理解できます。
他にも介護施設も選択肢となりそうです。しかし介護施設は要介護度が低いと入居ができないのと、地域によってはそもそも数が少ない。
サービス付き老人ホームは、料金が割高なのと、元気な高齢者ほど「サービスがある高齢者向け施設に頼りたくない」と嫌がるんだそうです笑。なんとなく元気な方ほど敬遠するのってわかりますよね。
途中国交省のデータを引用されて（関連リンクを見つけられずすみません汗）、全国350万戸ある築35年以上の賃貸住宅のうち、４～６割程度は高齢者が住んでいるという話をされていました。ＲＣだとまだ持つのかもしれません。ただ特に木造でしたら立て直しが近いタイミングになってきます。そういった物件に住んでいる高齢者はまた賃貸住宅に住むでしょうから、住居探しに苦労するとみられます。
やはり孤独死と、亡くなってから長期間見つからなくて特殊清掃などが必要になることを危惧している大家さんが多く敬遠されるみたいです。ただ高齢者に入居してもらうメリットもあります。
まず、入居期間が長く退去しづらいこと。体力やお金があまりないケースが多く一度入ると退去がほぼありません。調査によると、単身の高齢者世帯のうち６年以上継続して住むという割合が64%。４～6年が25％とのこと。４年未満で退去というのはほぼないということです。
入居が長いとそれだけ空室リスク減、リフォーム頻度も減少となります。
また、階段を敬遠し１Ｆを好むことが多いということ、通勤・通学がないので駅近よりもバス停近くを好むので、多少募集条件が悪くとも決まりやすい傾向があります。
興味深かったのは、性別によって孤独死しやすい年齢層に傾向の違いがあるということでした。男性の場合65歳前後での孤独死が多く、女性の場合85歳以降が多いらしいです。
男性は職場とのつながりがなくなると人間関係が希薄になりやすく、退職後にそのまま亡くなっても見つけられない傾向があるらしいです。
女性は対照的に職場以外にコミュニティを形成しやすく、習い事や近所の方との井戸端会議に顔を出さなくなり、孤独死の発見に気づかれやすいのだそうです。
単身の男性入居者を抱えている方、65歳前後で孤独死しやすいので要注意ですね…。
ちょっと長くなりそうなのでいったんここで切ります。
明日も同じテーマで続きを書きます！
トラブルを未然に防ぐ
こんにちは。記事の閲覧ありがとうございます。
先日、岡山県和気群で保有している物件で給水管・排水管のトラブルが発生してしまいました。
給水管・排水管にさびついてしまいどこかに穴があいて水漏れが発生してしまったようです。具体的な費用感はまだわかりませんが、ある程度は費用がかさんでしまいそうです。
「このあたりどう対処するのがよかったんだろう」ともやもやしているところでした。ちょうど本日ある大家の会の勉強会に参加させてもらっていて、そのなかで給排水設備がテーマになっておりました。
東京23区内のとある14戸の集合住宅で給排水管の交換を行ったケースについての紹介がありました。共用部分の交換はまだいいのですが、専有部分の交換にとても手間がかかったそうです。空室は良いのですが、入居者がいる場合、交換工事の際に在宅してもらわないといけないようで、１４戸満室であったのでいつ工事するか、立ち会えるのがいつか、難しい場合はウィークリーマンションに住んでもらうなどの調整が入ったそうです。
しかも数百万単位で費用がかかったとのこと。私の場合戸建てしか持っていませんが、将来的に集合住宅を保有した際には同様のケースが起こりうると思いました。
一番印象的だったのは、「何かトラブルがあってから給水管・排水管の交換をするよりも、日頃のメンテナンスをしてトラブルを未然に防ぐほうが安くあがる」ということでした。
交換の場合は高額の費用がかかりますが、給排水管の高圧洗浄などで対応するケースもあるのだそうです。これは給排水管が壊れる前に未然にふせぐ予防のような措置です。給水管の場合、目安が一戸当たり４万程度、排水管の場合１戸当たり１万程度とのこと。１戸あたり合計５万程度でこれを先の１４戸に当てはめれば７０万程度の費用なので、壊れてから交換よりかは費用が抑えられて入居者に迷惑をかけるリスクも軽減できますね。
2020年４月１日から施行されている賃貸借契約の見直しの内容では、「賃貸不動産において、配管設備の不具合などによる水の供給や排水ができなくなった場合、水漏れなど、入居者が通常使用できない場合、不具合相当の賃料の減額をしなければならない」、という方向性が示されました。
日管協版「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を一般公開 | 公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 (jpm.jp)
何か不具合があった場合に賃料減額、修繕コストを負うのは大家側ですからしっかり備えたいですね。
体調管理においても、体調が悪くなってから病院にかかるよりも、予防医療が大事といいますよね。予めリスクを見積もって適切な対応を図りたいなと改めて感じたのでした。
買い付けその後とアパートローン
こんにちは。記事の閲覧ありがとうございます。
前回の記事で、岡山県の物件に５万で買い付けをいれたことを記載しておりました。
物件の紹介を受けたら金額は提示する - 岡山・東京の二拠点で不動産賃貸業を営む会社員の日記 (hatenablog.com)
紹介いただいた業者さんには申し訳ない限りなのですが、正直そこまでほしくはない物件でした。ただ買いたいという人がいなくて困っていたらかわいそうなので、5万円という金額を提示しました。
向こうの返事としては「お返事ありがとうございます。売主さんと相談して、もう少し様子を見たいと考えております。もし買い手がつかず、どうしても売り切りたいということになればまた相談させてください。」とのことでした。
ただ安い金額を提示しただけでなくなるべく向こうに配慮したコミュニケーションを心がけましたので、気分を害されなくてよかったです…汗
少しずつこうやって布石をうっていけば気づいたら物件がそれなりの数になっていそうです。でも関東圏で小ぶりなアパートにそろそろチャレンジしたく、頭金を貯めないといけないので悩ましいですけどね…
もしこちらで融資を引くならどの辺が良いのか調べているところです。
サラリーマン大家さんで一棟目の融資を引くならオリックス銀行さんが多い、と聞いたことがあります。
不動産投資ローン | オリックス銀行 (orixbank.co.jp)
首都圏中心に、個人年収700万以上であれば土台には乗るみたいですね。
こちらは法人名義というよりは個人名義での借り入れを想定されている模様です。
やはり一棟ものにチャレンジするにはある程度の属性は必要と言えそうです。
ただせっかく名の通った会社に勤めていて会社の信用はあるのでゆくゆくはチャレンジしてみたいものです。
最近twitter界隈をにぎやかせている滋賀銀行も調べてみました。
滋賀銀行 ジャストサポート（不動産担保型ローン） (sbk.jp)
いままでは一棟目の融資でしか使えなかったのが、２棟目以降の融資でも使えるようになったらしいです。オリックスは首都圏中心でしたが、こちらは全国使えるみたいですね。
引っ越してきて2か月弱たち生活が落ち着いてきました。明日からこちらの大家の会にも顔を出すことにもなりましたし、そろそろ内覧と金融機関への相談持ち込み進めていきたいところです。
物件の紹介を受けたら金額は提示する
こんにちは。記事の閲覧ありがとうございます。
先日の記事で物件の紹介をいただいたことを書いておりました。
紹介 - 岡山・東京の二拠点で不動産賃貸業を営む会社員の日記 (hatenablog.com)
その業者さんのラインから物件の資料が送られてきたのを放置していました。物件金額は１００万弱でした。
すると翌日に内装の動画も送っていただきました。営業にまんまと乗り、買うかと思ってしまいましたｗ
岡山の物件で、引っ越してしまったために頻繁に通えるわけでもないので正直いらないのですが、向こうに大家さんの仲間もいますしリフォーム・客付け・管理で頼れる業者さんたちもいるので何とかなるかもと思い、一応金額だけは５万円で提示しました。
大家仲間に転貸してリフォームしてもらうのもいいなと思ってました。
私的には物件の良しあしを決めるのは主には金額だと思っています。どれだけボロボロで僻地にある物件でも１円で購入できるのであれば購入を検討します。売主さん、業者さん的に買い手がつかなくて困っているかもしれないので、安い金額でもよければ人助けと考えてお引き取りさせていただこうと考えました。
物件をいままで１０戸購入して、安く物件を買うために重要な心構えがあると感じるようになりました。それは「売り手がつかなくて困っている物件を、人助けと思って引き取ってあげる」という姿勢です。これは岡山の大家の会でお世話になった方に教えてもらいました。
あまりにも上から目線になって「しょうがないから買ってあげるよ」という気持ちを前面に押し出すと嫌われてしまうので良くないですが、困っている相手を助ける気持ちでコミュニケーションをとるとうまくいきやすいです。
参考までに金額を提示するときのラインはこんな感じの文面でした。
「（前略）…実は最近転勤となり県外に引っ越してしまいました。そのためすぐに内覧
に行くのが難しいです。売主さん的に早く処分したいなどのご意向があるのならば、内
覧せずに５万くらいの金額で買い付け入れさせていただくことも検討します。もちろん
買った後に文句は言わないのと、仲介手数料はいくらかのせていただいて構わないで
す。安すぎてこの金額では提示できない、ということであれば聞かなかったことにして
くださればと思います。」
こちらとしては内覧しない状況で買い付けを入れざるを得ないこと、そのリスクをとることも含めて買うなら安い金額にさせてもらいたいということを説明しました。
また、物件金額が安いと業者さん的には雀の涙ほどの仲介手数料しかもらえないので、そこに上乗せして手数料を払う姿勢を示しました。
あまり相手と関係性ができていなかったり、配慮がなかったりすると極端に安い金額を提示すると嫌われます。こちらの業者さんからは一度物件を買ったことがあるのと、客付けも何度かしてもらって関係性が多少はあるので怒られることはなかったです。少し様子をみて、それでも買い手がつかないようであれば私にお鉢が回ってきそうです。
まだ物件を買ったことがない方には難しいかもしれませんが、良い物件を安く買えるようになるには一度その業者さんから物件を買って関係性を築くことが大事です。
参考になれば幸いです。
リモートワークと副業
こんにちは。記事の閲覧ありがとうございます。
本業の会社勤めで昨年度までの部署では一週間の間ずっと外回りをしている職種でした。営業職なので客先のもとに足を運んでなんぼ、という価値観で仕事が回っています。
今も営業系の部署・職種であることに変わりはありませんが、内勤の要素が強まり外に出ることが結構減りました。コロナ禍ではあるものの以前ほど出張の制限がかけられているわけではありません。ただそれでもリモートワーク推奨の状況には変わりなく本人が出社を希望しなければ在宅勤務で仕事が回っていきます。
正直出社しなくていいのであればずっと在宅勤務をさせてもらいたいですね笑。かなり楽です。
会社まではドアtoドアで電車を使って３０分程度の場所に住んでいます。往復すると１日一時間です。この１時間を削減できるのは大きいです。私は副業を始めてからは朝１時間勉強するようになりました。その時間分丸々創出できるほどです。
リモートワークになってからはスポーツジムで運動する頻度も上がりました。定期的に運動するとストレスがたまらずに日中の集中力も高まり、余計効率的に仕事が終わります。
不動産投資との関連でいうと、日中に管理会社などからちょっとした報告・相談などが来ることがあります。もし会社に出勤していたら勤務時間中に電話に出るのは無理ではないですが憚られますよね。自宅だと人の目がないので特に支障なく連絡が取れます。（もちろん勤務時間中なので合間の休憩がてらちょっと返信する程度ですけどね）
固定資産税など支払いや書類などの郵送関係で金融機関・郵便局に平日に行きたい用事も出てきます。会社に出勤していると昼休みを丸々つぶすこともありますが、在宅であれば家の近所にちょっと寄るだけでそこまで休憩時間がつぶれません。
会社にいると、自分は定時にあがれるように仕事を進めていても上司が残っていると帰宅しづらくないですか？汗。在宅だとそんな配慮とは無縁です。会社で上司と顔を合わせていると余計な仕事を振られがちですが、そんなこともありません。
もちろん職種的にリモートが難しいところもあると思ってます。ただもし可能で、且つ大企業勤務で多少の景気変動でも業績が揺るがず、かつリモートでのホワイトな職場環境を手に入れられたら相当気持ち的には楽です。
もちろん会社員である以上、会社都合の急な転勤・部署変更などもあり得ます。でも、不本意な異動などを言い渡されたら、すぐに転職などできるように安定的な経済基盤を副業で築いておくのが良いのではないでしょうか。
世の中ではFIREが流行ってきていますけど、ここまで楽なら別に会社員を無理してやめる必要もないと感じるようになってきました。
新卒入社の同期の仲間の多くもすでに退職し、中にはフリーランスとして働くものもいます。手取りの給料は上がったようでそれはそれでうらやましいですが、フリーランスなら自分が病気などで稼働を停止した瞬間に手取りが激減、安定しないのは怖いですよね。
会社員なので社会保険は労使折半で会社から半分出してもらえます。また、ある程度以上の規模の会社に勤めているなら、与信を使って取れるリスクの範囲内でローンを引いて一棟ものにチャレンジしてもいいと思います。
いまの勤め先からより良い給料の会社に転職を目指す、それにより投資のための種銭を貯める、という方もいるでしょう。年収の増を目指すのもいいですし、個人的には古リモートの職場に転職して時間を効率的に使える環境を手に入れるのもいいんじゃないでしょうか。
コロナを経て理想とする働き方のイメージが変わってきました。不本意な辞令が出されたらいつでも辞められる準備をいまのうちに淡々と進めておきます。
