事故物件の賃貸・国交省のガイドラインについて
こんにちは。
昨日に引き続いて出席した勉強会の内容のご紹介です。
前回は高齢者×賃貸物件の現状、高齢入居者にはいっていただくことのメリット・デメリットについて書いておりました。
ちなみに高齢者が入居していても、居室内でなくなることは全体の２割程度とのことでした。多くは病院など居室外でなくなるのだそうです。
皆さんは国交省のガイドラインの内容についてはご存じでしょうか？
不動産会社による顧客への心理的瑕疵の告知の仕方にはばらつきがありました。
それぞれの事象に対して告知の基準がないので、すべての死亡事故等に対して事故物件として告知をすべきなのかと、オーナー・不動産業者としても気になっているところだったのではないでしょうか。
高齢者の入居問題を考える際に、高齢者の自然死まですべて事故物件として扱う、絶対告知しないといけないとなると、入居付けに影響が出ます。結果、高齢単身者の入居をオーナー・不動産業者ともに敬遠するという事態につながっていました。
先のガイドラインによると、下記の事象に該当する場合は告知の義務はないとされます。
①賃貸借・売買取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転落死や誤嚥など）
②賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年経過後
③賃貸借・売買取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死 （発覚からの経過期間の定めなし）
高齢者の自然死は上記①に該当しますので告知の必要はない、ということになりそうです。国としてはこのあたりの告知の基準を緩めることで高齢単身者の入居を促進したいという意図もあるのでしょう。
余談ですが、私は事故物件を所有しています。
10号物件の紹介① - 岡山・東京の二拠点で不動産賃貸業を営む会社員の日記 (hatenablog.com)
上記の物件は高齢者の自然死ではなくて、心理的瑕疵としてはもっとハード（？）な入居者の自殺でした。
もちろん心理的瑕疵、自殺があったことを告知して募集しました。物件の立地・スペック・価格のバランスがよかったのかそれでも速攻で入居が決まりました。
ちなみに管理会社の方から聞いたのですが、入居者さんは「事故物件？全く気にしませんよ」とのことだったそうです。確かに若干家賃は割安な設定にしたのでそれもあって早めに決めることができました。
さすがに特殊清掃までは未体験ですが、自分の体験と、ガイドラインの方向性から判断するに、個人的には入居者の死があっても何とかできそうだという気がしています笑。
もちろんこのブログの内容は「事故物件でも絶対貸せますよ」と言っているわけではないので、事故物件にトライする場合には上記ガイドラインや自分で調査をしてもらったうえでご判断ください！
