バスタブ曲線と顧客単価
こんにちは。記事の閲覧ありがとうございます。
製品のライフサイクルを表す“バスタブ曲線”という用語があります。
製品は最初と最後に不具合が多く発生しやすいという法則を示しています。
上記のように最初と最後の故障率が高く、グラフ化すると確かにバスタブのような形をしていますよね。
不動産賃貸においても同様の傾向があるように思います。
厳密にいうと最初というのは物件の新築当初のタイミングが当てはまるのでしょうが、物件の賃貸当初も同様に不具合が多く発生します。
自分の物件でいうとまさしく６号の和気の物件がそうでした。購入前の内覧の段階では、「あまり直すところがなくて楽でいいな」という気持ちでいたのでした。ただ実際に入居がきまり入居してもらうと数々のトラブルが発覚…。
- ドアノブがまわるけど壊れていてドアが開かない
- トイレのドアの鍵がかからない
- 風呂のゴム栓が劣化していて蓋の役目をはたしていない
- 玄関灯がつかない
- トイレの手洗いが使えない
- アンテナが故障していてテレビがつかない
結果として事前の予測よりも修繕に費用がかかってしまったのでした…涙
テレビアンテナの故障に気づけなかったなど単純に私の経験値不足のものもいくつかあります。（安いテレビを買っておいて映るかの事前確認を次からはします）しかし、上記すべてに事前に気づくのは正直難しい気がしました。
あとは入居者にどれくらい妥協してもらうのかも重要ですね。築古戸建の賃貸であれば月額取れる賃料は３～５万くらいに落ち着くことが多いのではないでしょうか。抑えめの家賃で貸している分、手厚い修繕をしていると利回りが取れないこともあります。
「かなり安くお貸しているので多少の不具合には目をつむってください」というコミュニケーションが入居者と取れていることも重要かもしれません。ちなみに和気の物件の入居者はかなり細かい修繕の要望が多くてやや困っていますｗ
また、単価が安い物件にはどうしても人格的にちょっと…、という方が集まりやすい気がします。所得などで差別するつもりは全くないのですが、やはり高い賃料を払える、金銭的に余裕がある方、属性が良い方のほうが物件の使用の仕方が丁寧ですし変な要望も少ないと感じます。
今は投資の初期ステージに私はいますので田舎でキャッシュフロー・利回り重視の戦略です。ゆくゆくは街中で高単価が取れる顧客をターゲットにしながら、トラブルや手間がかからずに安心して運営できるような物件選定の戦略にシフトしたいものです。
