６号物件の紹介②

前回に引き続き６号物件の紹介です。

６号物件の取得やリフォームに総額いくらかかったのか説明します。

物件費用：１２０万

諸費用：約２０万

残置物撤去：３７万

リフォーム：６６万

総額：２４３万

家賃は4.5万取れていますので表面利回りで22.2%ほどです。

私が賃貸運営している物件のなかではまあまあの数値となりました。

ちなみに私はDIYは一切やらずリフォーム・残地撤去はすべて外注です。

最初のころは物件を内覧しただけでリフォーム・残地撤去などにどれくらいの費用が掛かるのか、頭で概算をイメージするのが難しいですよね。私も最初はそうでした。こればっかりは1件目を早く取得、実際に回してみて身銭を切ってつかむしかないかもしれません汗。

ただもちろん各種リフォームにどれくらいかかったのか先輩大家に聞いてみるのでも大まかには把握できるはずです。でも実際に自分の物件で経験してお金を払ってみないと実感としてつかめない気がします…。

例えば残置物撤去でいうと37万かかりました。なんでかよくわかりませんが昔の家って↑みたいにやたら布団が多いんですよね…汗。こういうふとんやタンス、そのほかにも仏壇など様々なごみがたくさんありました。このごみを残したまま格安の家賃で貸せないこともないですが、今回はしっかりごみを片付けてリフォームもして貸そうという計画でした。

当初私は残置物撤去は20万くらいだろうと踏んでいました。しかしながら裏庭にある倉庫の中にもかなりのごみがあることが発覚！こちらは不覚ながら契約・決済後に初めて気づいたのでした涙。

皆さんは買い付け入れる前に物件の隅々にまで目を通すようにしましょうね（言うまでもなく当たり前のことですｗ）

ほかにも床が思ったより緩いところが多くクッションフロアを張ってもらうのにも予想以上にお金がかかりました。１～2戸目のころは「なるべく直す個所は少なく費用を抑えて利回りを上げよう」と考えていました。ただ、結局入居後に入居者さんから補修の要望がいろいろ来ることがありますし、それなら最初からある程度直しておいたほうが後から言われなくて済むし気が楽だなと思うようになりました。それからは事前に気づいた点についてはお金を多少かけてでも直してもらうようにしています。

事前の想定では残置物撤去に20万、内装リフォームに30万くらいの想定でした。実際にかかったのは残置物撤去３７万、内装リフォームに６６万なので倍くらいかかってしまいました。それでも物件が１２０万で安いので十分収支は回る計算です！