４号物件紹介
こちらでは４号として取得した物件の経緯・賃貸状況についてご紹介します！
別の記事で記載のとおり、私は個人名義・法人名義どちらでも物件を保有しています。
この記事を書いている2022年２月現在、個人法人あわせて１０戸保有しているのですが、４号から９号については法人名義で保有しています。
こちらはネットで発見し取得しました。普通にsuumoに載ってましたね。確かsuumoに掲載がされて翌日に問い合わせを入れて購入に至りました。（こうやって考えるとやはり物件購入ってスピード勝負なんでしょうね…）
ネットには９０万で出ていました。安い理由ですが、①場所が辺鄙なところ②越境、この２つです。
まず、所在地が備前市のとあるエリアです。備前市内では場所によっては全く問題なく貸せるエリアもありますが、こちらのエリアはかなり田舎で賃貸需要に乏しいです…。私が困ったときにいろいろ意見を参考にさせていただいている先輩大家さんもこのすぐ近くに物件を持っていて貸せているという情報を聞いていたのでGoしましたが、客付けには苦戦しました。先輩大家さんも苦戦されたみたいですが全く貸せないというわけではないみたいです。
また、この物件の裏には庭があり、その奥には古屋があります。朽ち果てていて壊れそうな建物です。
裏が近隣の法人が所有している土地なのですが、そちらに若干はみ出してしまっています笑。いままで境界でトラブルが発生したことは内容ですし、裏の土地も大して何も使っていなさそうなので「まあいいかなｗ」と思って買ってしまいました笑。最悪、怒られたら解体すればいいですし、解体に多少費用が掛かったとしてもほかの物件の収益から賄えると判断しました。（リスクを軽く見すぎと感じる方もいるのでしょうが、とりあえず進んでみることもまた大事だと考えておりますｗ）
ネットには９０万で掲載となっていましたが、仲介さんができる方でその方から内見のときに「自分から５０万にできないか交渉してみますよ」とおっしゃってくれました。恐らく先方的には「ここで恩を売って継続的に取引してもらえるようにしよう」という算段があったのでしょう。残念ながらなかなか縁がなくてこの仲介さんと別物件の取引などには至りませんでした…。こちらの仲介さんの店舗が兵庫県で遠いというのもあります。物件には魅力を感じたので内見のその足で兵庫県の店舗までいって買い付けを入れてきました。
修繕にはトータルで８０万ほどかかったでしょうか。トイレが汲み取りでしたので水栓にし下水に接続で４０万ほど。床や壁紙張り替えで２０万。入居者が決まるときに、その方からの要望でトタン屋根の補修、庭の草取りなどで追加で２０万かかりました。あとは仲介手数料、登記費用などで諸費用が２０万ほど。トータルで150万ほどかかっていますね。
やはり賃貸需要が厳しいエリアなので客付けまでに時間がかかってしまいました。確か物件取得が2021年3月、リフォーム着工して完了したのが同じ年の7月、そこから募集開始して入居が決まったのが2022年の2月です。半年は決まらなかったわけです…。当初3万円で募集していましたが、家賃を19,000円に下げ、共益費2,000円、駐車場使用料として月2,000円の募集にかえました。実質23,000円ではありますが、suumoなどには2万円を切る家賃での検索でヒットしますので、こういったテクニックは意外と大事です。
年間の収入見込みが23,000円×12カ月で276,000円。総費用が150万ですので、
表面利回り = 276,000 / 150万 ×100 = 18.4%
ということになります。まあまあといったところでしょうか。ただ自分が保有している物件の中では利回りは比較的低いほうです。
もともと中国で勤めていた方でコロナの関係で日本に帰国してきた方に住んでいただいています。
後から反省しましたが、この利回りならもっと物件からの月の収入が大きいほうがいいですね。やはり家賃の価格帯が低い → 入居者の質が高くなりにくい → 使い方が乱暴で修繕などが発生する可能性が高い → 利回り悪化、となりやすいからです。
以後の物件取得の上で良い学びにつながるケースとなりました。
